Alles rund um die Miete

Der Begriff Miete definiert ein Entgelt, welches ein Vermieter von einer mietenden Person für die Überlassung einer Sache erhält. Der per Vertrag gewährte Gebrauch ist auf eine festgelegte Frist beschränkt und unterscheidet sich wesentlich von einem Pachtvertrag. Dem Bürgerlichen Gesetzbuch entsprechend handelt es sich bei Sachen um Gegenstände mit festen, flüssigen oder gasförmigen Körpern. Vermietet werden unter anderem Grundstücke, Häuser und Wohnungen.

Wissenswertes zum Mietvertrag

Als Besitzer einer Immobilie schließen Sie mit einem Mieter einen Vertrag ab, der die Dauer des Mietverhältnisses benennt und die Höhe der zu zahlenden Miete definiert. Es handelt sich hierbei um einen formfreien Abschluss auf unbestimmte Zeit oder für einen bestimmten Zeitraum. Bei Letzterem ist die Rede von einem Zeitmietvertrag, mit welchem das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit beschränkt wird und ohne weitere Kündigungsfrist endet. Als Rechtsgrundlage dient das BGB mit den Paragrafen 535 bis 580a in der reformierten Fassung des Mietrechts vom Juni 2001.Bei Mietverträgen mit mehr als einem Jahr Gültigkeit müssen die Verträge immer in Schriftform erfolgen und von allen Beteiligten mit Namen unterzeichnet sein. Gemäß Paragraf 126 BGB muss eine Urkunde immer die Unterschriften von Mieter und Vermieter enthalten. Verstoßen Sie als Vermieter gegen die formale Anforderung, wird der Vertrag zwar nicht ungültig, aber seine Gültigkeit auf unbestimmte Zeit festgelegt. Bei vorformulierten Mietverträgen ist darauf zu achten, dass sie dem Gesetz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) entsprechen.

Aus der Einnahme von Miete entstehende Pflichten

Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung oder ein Haus und nehmen einen im Mietvertrag festgelegten Mietzins ein, ergeben sich für Sie bestimmte Pflichten. Sie müssen Ihrem Mieter nicht nur den vertraglich festgelegten Gebrauch der Mietsache gewähren, sondern diese in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. Reparaturen sind von Ihnen auch vorzunehmen, wenn Schäden durch vertragsgemäße Abnutzung entstanden sind. Es gilt jedoch, zu unterscheiden, ob ein Schaden durch mutwilliges Handeln oder nicht sachgemäße Benutzung verursacht wurde. In derartigen Fällen müsste der Mieter die Kosten der Instandsetzung tragen. Bei der Vermietung von gewerblich nutzbaren Räumlichkeiten sind Sie zudem verpflichtet, jeglichen Wettbewerb von Ihrem Mieter fernzuhalten. Es gilt hierbei die Regel: nach Treu und Glauben. Sie haben als Vermieter ein Recht auf pünktlich eingehende Miete und insbesondere bei einem vermieteten Grundstück ein so bezeichnetes Vermieterpfandrecht. Das bedeutet, Sie können bei nicht erfüllter Forderung gemäß Paragraf 562 BGB das bewegliche Eigentum des Mieters pfänden.

Pflichten des Mieters

Eine Miete zahlende Person ist verpflichtet, die ihr anvertraute Mietsache ordnungsgemäß zu nutzen und dem Vertrag entsprechende Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Darüber hinaus hat sie, die vereinbarte Miete im Voraus zu entrichten, wobei in der Regel monatliche Zahlungen vereinbart werden. Meist besteht die Miete aus zwei unterschiedlichen Komponenten. Die sogenannte Kaltmiete definiert den Preis für die reine Nutzung des Mietobjekts. Der zweite Bestandteil der Miete setzt sich aus Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten zusammen.

Wissenswertes zur “zweiten Miete”

Als Vermieter steht Ihnen die Umlegung der zweiten Miete auf die mietende Person zu. Es handelt sich hierbei um aus der Vermietung entstehende Betriebskosten, deren Umlegung auf Mieter in der BRD üblich ist. Nicht immer sind die Grundlagen der Betriebskostenumlage in Standardverträgen klar und verständlich formuliert. Der nachfolgende Text macht Sie mit den Einzelheiten der zweiten Miete vertraut.

Betriebskosten per Definition

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt im Paragrafen 1 genauen Aufschluss. Dort heißt es sinngemäß, dass es sich um laufende Kosten handelt, die dem Eigentümer eines Hauses mit Grundstück durch den Gebrauch des Gebäudes oder darin befindliche Einrichtungen entstehen. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen warmen und kalten Betriebskosten. Sie dürfen lediglich bestimmte Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen, unter anderem:

• Die Grundsteuer
• Kosten für die Müllabfuhr
• Beträge für die Gebäudereinigung, den Hausmeister oder die Gartenpflege
• Diverse Versicherungen

Nicht umlagefähig sind Ausgaben für die Instandhaltung, die Verwaltung und anfallende Reparaturen. Auf die Miete umlegbar sind Kosten, die Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter vertraglich vereinbart haben. Gemäß BGH VIII ZR 137/15 sind Sie nicht zur Aufzählung aller anfallenden Kosten verpflichtet, sofern im Vertrag der Begriff “Betriebskosten” genannt wird. In der Betriebskostenabrechnung dürfen über die Grundsteuer und bereits erwähnte Kosten hinaus gesplittete Abwassergebühren enthalten sein. Die Abwassergebühr wird gesplittet berechnet, weil Sie eine verbrauchsabhängige Gebühr für Schmutzwasser entrichten und die Höhe der Niederschlagsgebühr von der Versiegelung Ihrer Grundstücksfläche abhängig ist. Unabhängig von der Splittung ist die Abwassergebühr umlagefähig, wobei allerdings nur der Schmutzwasseranteil dem Verbrauch entsprechend abgerechnet werden kann. Straßenreinigung und Müllabfuhr sind umlagefähige Kosten, nicht jedoch die Ausgaben für neue Mülltonnen. Die Reinigung von Treppenhaus, Aufzug und Waschküche können Sie ebenso auf die Miete umlegen wie die Ausgaben für Ungezieferbeseitigung. Gleiches gilt für die Beleuchtung allgemein zugänglicher Bereiche, allerdings dürfen Leuchtmittel und Reparaturen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Näheres dazu im BGB Paragraf 535. Umlegbar sind zudem Wartungskosten für Rauchmelder und Ausgaben für Trinkwasseranalysen.

Was sind warme Betriebskosten?

Entsprechend den Mietrechtsverordnungen fallen unter den Begriff “warme Betriebskosten” sämtliche Ausgaben für Warmwasser und Heizung. Sie sind als Vermieter eines Gebäudes mit zentraler Heizanlage durch die Heizkostenverordnung dazu angehalten, 50 bis 70 Prozent der Gesamtkosten verbrauchsabhängig auf Ihre Mieter umzulegen.

Wie wird die Miete bei Immobilien festgelegt?

Unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften können Sie die Miete für Ihr Haus oder Ihre Wohnung frei mit dem Mieter aushandeln. Maßstab ist hierbei die ortsübliche Vergleichsmiete. Engere Grenzen setzt Ihnen die Gesetzgebung bei der Mieterhöhung. Eine Erhöhung kommt nur infrage, wenn in den vorangegangenen 15 Monaten die Miete auf einem stabilen Wert verblieben ist. Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete um maximal 20 Prozent anheben. Es steht Ihnen jedoch frei, mit Ihrem Mieter vertraglich eine Stafflung der Miete zu vereinbaren. Bei der Staffelmiete kann eine Erhöhung alle 12 Monate erfolgen, innerhalb dieses Zeitraums ist keine weitere Erhöhung zulässig. Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, unter Umständen sind Ihnen hierbei enge Grenzen gesetzt. In jedem Fall müssen Sie Ihre Mieter schriftlich über die Erhöhung der Miete informieren und die Forderung detailliert begründen. Jede Mieterhöhung setzt das Einverständnis des Mieters voraus, Sie müssen ihm eine Bedenkzeit von zwei Monaten gewähren.

Überlegungen zur Mieterhöhung

Natürlich ist Ihr Interesse an attraktiver Rendite völlig berechtigt, indes kann die Erhöhung der Miete auch in einem negativen Verhältnis zum Mieter resultieren. Einer vom Mieter nicht verstandenen Mieterhöhung kann widersprochen werden. In letzter Konsequenz bleibt Ihnen beim Auszug die aufwendige Suche nach einem neuen Mieter. Leerstand bedeutet zudem fehlende Einnahmen bei laufenden Kosten.

Wie unterscheidet sich die Miete von der Pacht?

Viele Laien verwenden die Begriffe Miete und Pacht aus fehlender Kenntnis synonym. Richtig ist, dass es sich in beiden Fällen um sogenannte Bestandsverträge handelt. Der Vermieter oder Verpächter gewährt die Nutzung eines Hauses beziehungsweise Grundstücks zeitlich befristet gegen ein vertraglich festgeschriebenes Endgelt. Miete ist fällig, wenn Sie einer Person die private Nutzung Ihres Hauses oder einer darin befindlichen Wohnung überlassen. Pacht sollte verlangt werden, wenn das Gebäude oder Grundstück für einen sogenannten Fruchtbezug genutzt wird. Unter Fruchtbezug ist das Erzielen von Erträgen zu verstehen. Erträge können beispielsweise durch den Betrieb einer Gaststätte erwirtschaftet werden oder bei der Bestellung eines landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks.

• Pacht wird bei Sachen erhoben, deren Gebrauch bei Fleiß und Arbeit in Gewinn resultiert
• Miete nehmen Sie bei der Überlassung einer Immobilie zu Wohnzwecken ein

Bei gewerblichen Räumen sind die Grenzen zwischen Miete und Pacht oft fließend. Vermieter und Mieter sollten sich vor der Vertragsunterzeichnung genau über die Unterschiede bei den rechtlichen Regelungen informieren. Unabhängig von Miete oder Pacht ist die anvertraute Sache im gleichen Zustand zurückzugeben, wie sie übernommen wurde.