Immobilie als Kapitalanlage kaufen – Goldene Regeln, Ablauf Checklisten
ImmoAO – Du willst deine erste Immobilie kaufen? Dann stehst du, wie 100.000 jedes Jahr vor der Frage, wie fange ich an?
Uns erreichen täglich Nachrichten, Fragen zur Rendite, zur Immobilienbewertung, zur Renditeberechnung, Tipps und Tricks.
Deshalb habe ich diesen kostenlosen, kompletten Leitfaden für dich geschrieben. 24 Stunden online, 7 Tage die Woche. Hier lernst wirklich alles! Von der Auswahl der Immobilienart, über die Checkliste zur Kauf Vorbereitung und natürlich auch den gesamten Kaufprozess, bis zu Kaufvertrag und zur Verwaltung deiner Immobilie.
ImmoAO – Ein Ratgeber, alles Wissen, das A&O für deine erste Immobilie als Kapitalanlage
Bevor wir überhaupt mit unserer Immobilienkauf starten, beachte immer diese zwei goldenen Regeln:
2 goldene Regeln für deine erste Immobilie als Kapitalanlage
- Kaufe eine Eigentumswohnung, kein Haus
- Kaufe erst Immobilien als Kapitalanlage, nicht zum Eigennutz
Warum, lernst du gleich ausführlich um Ratgeber. Hier schon einmal in schnell erklärt:
Kauf eine Eigentumswohnung, kein Haus
Erklärung – Als Hausbesitzer bist du nach dem Hauskauf zu 100% für alle Kosten verantwortlich. Einfaches Beispiel, die Heizungsanlage geht kaputt, 10.000 €. Beim Wohnungskauf aber, bist du Teil einer Eigentümergemeinschaft! Sagen wir im Wohnhaus gibt es zehn Parteien, die Heizanlage geht kaputt. Allerdings werden die Kosten jetzt durch alle Eigentümer geteilt, so zahlen Sie nur noch 10% der Neuinstallation.
Kaufe erst Immobilien als Kapitalanlage, nicht zum Eigennutz
Erklärung – Immobilien, die selbst genutzt werden, sind die teuerste Möglichkeit zu wohnen. Es beginnt schon beim Immobilienkauf, als Käufer einer Kapitalanlage (Vermietung) kannst du die Zinsen von der Steuer absetzen. Als Eigennutzer sind die Zinsen nicht absetzbar. Viele weitere Aspekte werden sie gleich im Ratgeber Immobilienkauf kennen.
Grundlagen: Immobilienkauf
Alles beginnt wie immer mit den Grundlagen. Je mehr wissen du hast, desto besser! So kann dich niemand über den Tisch ziehen und du machst (im Idealfall) ein echtes Immobilien Schnäppchen, mit guter Rendite.
Alles beginnt mit den verschiedenen Immobilienarten im Vergleich. Hier zeigen wir dir die Vorteile, aber auch die Nachteile der einzelnen Wohnungstypen und Haustypen. Denn letztendlich geht es immer um Rendite und deren Optimierung (bspw. „buy & flip“, heißt kaufen und sanieren > dadurch höhere Miete > höhere Rendite), zumindest für die, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen.
Rendite in einfach und kurz erklärt:
- Rendite ist der jährliche Ertrag, den du als Kapitalanleger mit deiner Immobilie erwirtschaftest
- Ist die Rendite hoch genug, zahlt sich deine Immobilienfinanzierung „von selbst ab“, durch deine/n Mieter
Was Rendite ist, lernst du gleich genau!
Schutz vor Inflation: Vorteil und Beispiel Rechnung
Deshalb schauen wir im weiteren auf die Wertsteigerung von Immobilien, trotz Inflation. Schnell erklärt, 100.000 € sind in zehn Jahren immer noch 100.000 €, eine Immobilie im Wert von 100.000 € ist in 30 Jahren 200.000 € wert, (bei angestrebte Inflationsrate von 2%; EZB). Solang Sparbücher und andere Finanzanlagen also nur wenige Zinsen abwerfen, bieten Immobilien so viel mehr Sicherheit vor Inflation.
Inflation in einfach und kurz erklärt (bei 2% EZB Ziel):
- 100.000 € sind in 30 Jahren immer noch 100.000 €; du bekommst aber nur noch „die Hälfte“ dafür
- Eine 100.000 € Immobilie unterliegt nicht dem Geldwertverlust, deshalb bekommst du in 30 Jahren 200.000 € dafür
Rentenversprechen: Inflation bedenken (halber Wert)
Apropos Inflation, wie sieht es eigentlich mit der Rente aus, in Bezug auf Inflation? Inflation bedeutet Geldentwertung. Ganz einfach gesagt, wie eben gelernt, wenn wir heute 2.400 € Rente versprochen werden, ist der reale Wert in 30 Jahren nur noch bei ungefähr 1.180 €, also -51% in der realen Kaufkraft. Diese 1.180 € Rente, werden in 30 Jahren außerdem voll versteuert. Ein weiterer unschlagbarer Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage.
Rente & Inflation in einfach und kurz erklärt (bei 2% EZB Ziel):
- Rente zugesagt (Beispiel): 2.400 €
- Geldwert in 30 Jahren (Inflation): 1.180 €
- Realer Kaufkraftverlust: 1.220 € (-51%)
- Außerdem musst du die Rente voll versteuern
Tipp! Hier findest du eine genaue Inflationstabelle.
Wenn du dich jetzt für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden hast, zeigen wir dir im Bereich „Eigennutz im Vergleich zur Kapitalanlage“ noch einmal, weshalb Eigennutz so teuer ist und Immobilien als Kapitalanlage zur besseren Alternative.
Das lernst du im 1. Teil: Grundwissen – Übersicht
Zuletzt lernst du in diesem Blog den Unterschied zwischen Rendite Immobilien und Investment Immobilien kennen, mit kleiner Vorausschau auf die Immobilien Lage Arten. Je nach Lage, verfolgst du andere Ziele. In A-Lagen wirst du wahrscheinlich nur Investmentimmobilien finden. In B-Lagen findest du Renditeimmobilien und C-Lagen findest du Renditeimmobilien, mit hoher Rendite aber auch höherem Risiko (Leerstand). Was das heißt lernst du hier.
- Immobilienarten: Empfehlung
- Wertsteigerung trotz Inflation
- Rente im Vergleich
- Eigennutz vs. Kapitalanlage
- Rendite vs. Investment
Vorbereitung: Immobilienkauf vorbereiten
Nachdem Grundwissen rund um die Immobilienarten, Wertsteigerung von Immobilien in Bezug auf Inflation, den Blick auf deine Rente und dein neues Wissen um Eigennutz, Immobilien als Kapitalanlage, Rendite Immobilien und Investment Immobilien, geht es jetzt in die Vorbereitung für deinen Immobilienkauf.
Mein Ratgeber fokussiert sich auf den Wohnungskauf, der rentabelsten Form von Immobilien als Kapitalanlage.
Zuerst kommt die Selbstauskunft, denn die Finanzierung muss geklärt sein. Wenn du dir eine Immobilie nicht leisten kannst, lohnt es sich nicht mit der Suche zu beginnen. Tipp! Solltest du wirklich noch am Anfang stehen und nicht ausreichend Eigenkapital und Bonität haben, sind Immobilienaktien vielleicht ein erster Einstieg, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Lies hier mehr über Immobilienaktien und die aktuellen Kurse.
Das lernst du im 2. Teil: Vorbereitung – Übersicht
Zur Sicherstellung der Immobilienfinanzierung fertigst du eine Selbstauskunft an. Danach zeigen wir dir die typischen Fehler beim Kauf von Immobilien, egal ob Haus oder Wohnung. Danach folgt die große und ausführliche Checkliste zur Vorbereitung. Dazu gleich mehr! Nach der Checkliste zur Vorbereitung auf dem Immobilienkauf, kommen wir zum Eigenkapital, den Eigenkapitaleinsatz und unseren Tipp, der Vollfinanzierung.
- Selbstauskunft
- Fehler beim Kauf
- Kriterien: Wohnung – Checkliste
- Eigenkapital
Schauen wir uns die Checkliste im Detail an, mit all ihren Schritten.
Checkliste: Immobilienkauf planen
Die große XXL Checkliste zum Wohnungskauf (und Hauskauf) bereitet sich sehr gut auf deinen Immobilienkauf vor. Hier lernst du die Details kennen, die sonst nur erfahrene Immobilieninvestoren wissen.
Alles beginnt beim Kaufpreis der Immobilie und der richtigen Höhe des Kaufpreises. Kaufst du zu teuer ein, sinkt die Rendite und damit dein Profit.
Kaufpreis planen (Finanzierung)
Weiter geht es mit den Kaufpreisnebenkosten, schließlich zahlst du nicht nur die Immobilie, sondern auch noch zusätzliche Kosten, zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Maklerkosten, du bezahlst den Notar, aber auch den Grundbucheintrag. Dabei unterscheiden sich die Kosten, je nach Bundesland, durch die Grunderwerbsteuer und die Maklerkosten. Beide Positionen der Kaufnebenkosten sind in allen Bundesländern unterschiedlich.
Mietrendite: Effektivität der Immobilie
Danach kommst du zur Rendite, genauer der Mietrendite (Nettomietrendite und Bruttomietrendite). Damit berechnest du die Effektivität deiner Immobilie als Kapitalanlage, wenn du diese vermietest. Einfach erklärt, sind es die Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis. Mehr darüber, gleich im großen Immobilien Ratgeber! Zusätzlich betrachten wir schon einmal die Auswirkungen der Lage von Immobilien auf die Rendite.
Vermietet oder unvermietet kaufen
Vermietet oder unvermietet kaufen? Je nachdem, welche side du beim Immobilien-Investment verfolgst, unterscheiden sich die Vorteile und Nachteile für dich. Apropos vermietet kaufen, natürlich sprechen wir auch über die Eigenbedarfskündigung. Rechtmäßig für dich als Immobilieneigentümer und für nahestehende Personen, unter bestimmten Voraussetzungen.
- Kaufpreis: Höhe
- Exkurs: Kaufpreis Nebenkosten
- Exkurs: Rendite berechnen
- Minimale Rendite nach Lage
- Vermietet vs unvermietet
- Exkurs: Eigenbedarf
Immobilien in A-, B-, C-Lage
Immobilien in A-, B-, C-Lage sind das nächste große Thema in unserem kostenlosen Immobilien Ratgeber. Lerne hier die Vorteile und Nachteile der verschiedenen Lagearten kennen. Den Unterschied zwischen Investment Immobilie und Renditeimmobilie hast du ja bereits kennengelernt! Jetzt geht es darum, die Entscheidung zu treffen, in welcher Lageart du investieren willst. Danach ein kleiner Exkurs auf drei Fachbegriffe, die dir gegebenenfalls häufiger als Immobilieninvestor begegnen werden. Mikrolage, Mesolage und Makrolage. Wieso beantwortest du letztendlich die ganz individuelle und persönliche Frage, nach dem perfekten Immobilienstandort für dein Investment.
- Immobilien in A-, B-, C-Lage
- Exkurs: Makro- und Mikro-Lage
- Perfekter Standort
Bestand oder Neubau und Baujahre (Mängel)
Als nächstes, in deiner Checkliste zur Vorbereitung für den Immobilienkauf, die Frage nach Bestand oder Neubau? Außerdem ein sehr ausführlicher Blick auf die verschiedenen Baujahre von Immobilien, wenn du dich für eine Bestandsimmobilie entscheidest. Egal ob vor 1900 gebaut, 1910, 1950, 1960 oder auch neuere Modelle aus 1980, 1990 oder den 2000er Jahren.
- Bestand vs Neubau
- Baujahre im Vergleich
Zum Schluss kommen wir in der Vorbereitung zum Immobilienkauf noch zur Frage, wie groß sollte eine Immobilie sein? Diese Frage lässt sich ebenso wenig pauschal beantworten und unterscheidet sich z.B. nach den verschiedenen Lagearten. In Großstädten, Immobilien in A-Lage, solltest du in Zukunft vor allem auf Mikroapartments setzen, schließlich gibt es immer mehr Singles und alleinstehende. Nach aktueller Rechtslage, während das 23 Quadratmeter pro Wohnung.
Danach lernst du noch zwei wichtige Aspekte kennen, die Erbpacht und die Sozialbindung (Sozialwohnungen).
- Größe der Immobilie
- Erbpacht
- Sozialbindung
Kaufphase: Immobilienkauf abschließen
Zum Schluss kommt die Kaufphase. Hier lernst du noch einmal ausführlich alle Aspekte, die du in der finalen Phase beim Immobilienkauf berücksichtigen musst. Dazu gehört insbesondere die Prüfung der Immobilie. Oder einfach gesagt, die Immobilienbewertung.
Diese Bewertung einer Immobilie unterteilt du in zwei Bereiche, die kaufmännische Prüfung und die technische Prüfung. Die kaufmännische Prüfung geht relativ schnell, diese kannst du anhand von Kennzahlen, z.B. aus dem Immobilien Exposé, berechnen. Wenn dich diese Kennzahlen überzeugen, kannst du in die ausführlichere, technische Prüfung der Immobilie gehen. Hier geht es um die Bausubstanz (Baujahre), aber auch um technische Anlagen und Details wie Fensterdichtungen, Dachstühle, bald anstehende Instandhaltungen… das alles bringt dich letztendlich zur Kalkulation des Kaufpreises. Je besser deine Prüfung (Bewertung) desto mehr Verkaufsargumente hast du in den letztendlichen Verhandlungen um den Kaufpreis.
Das lernst du im 3. Teil: Kaufen – Übersicht
- Kaufmännische Prüfung
- Technische Prüfung
- Bewertung nach Baujahren
- Kalkulation: Eigentumswohnung
- Exkurs: Kaufpreis
- Exkurs: Grunderwerbsteuer
- Exkurs: Makler Kosten
Du hast dich für eine Immobilie entschieden, aufgrund der kaufmännischen Zahlung und aufgrund der technischen Prüfung. Jetzt kannst du die finalen Unterlagen für deine Bank vorbereiten. Danach folgt der Kaufvertrag beim Notar und die Immobilienübergabe. Gerne außerdem noch mehr (Exkurs) über die Ablage und die Verwaltung deiner neuen, vielleicht ersten oder auch schon zweiten Immobilie.
- Unterlagen für die Bank
- Kaufvertrag vorbereiten
- Ablage und Verwaltung
