Lagearten von Immobilien
Der richtige Standort für Immobilieninvestments zu finden ist eine Herausforderung. Der Standort einer Immobilie ist entscheidend für dessen zukünftige Werteentwicklung. Welcher Standort kommt für meine Immobilie in Frage und wie unterscheide ich? Man unterscheidet im Allgemeinen zwischen A-, B- und C-Lagen. A-Lagen sind die besten und C-Lagen die schlechtesten Lagen.
Tipp: In A- und B-Lagen investieren!
Ausschlaggebend für die Einstufung der Lage sind z.B.:
- Nähe zum Zentrum
- Stadt oder Land?
- Infrastruktur
- Gut oder schlecht angebunden?
Faktoren der Standortwahl:
- Eigennutzer: Nah am Arbeitsplatz, gutes Umfeld, Persönliche Vorlieben
- Kapitalanleger: Motivationsabhängig (Cashflow, Wertsteigerung, etc.)
Welche Lagearten gibt es bei Immobilien?
Immobilienmakler und -investoren sprechen immer davon: „Lage, Lage, Lage“. Genau darum geht es auch, denn die Lage ist ein entscheidender Faktor, wenn du über die Rentabilität deiner Immobilie(n) nachdenkst.
Kaufst du in einer „attraktiven“ Stadt mit positiver, demografischer Entwicklung, vielleicht 2, 3 starken, großen Unternehmen, einer Hochschule oder Universität oder kaufst du, beispielsweise, einfach nur aus „Sentimentalität“ eine Immobilie „in der Nähe“ oder in der alten Heimat, ohne über die Wirtschaftlichkeit und / oder Wertentwicklung in der Zukunft nachzudenken.
Hier ein Blick auf die 3 Lagearten:
A-Lage: Investment-Immobilie
A-Lage bei Immobilien heißt:
- Preis: Sehr hohe Kaufpreise / Quadratmeterpreise
- Kauf von Investment-Immobilie (Spekulation auf Zukunft)
- Standorte wie München
B-Lage: Rendite-Immobilie
B-Lage bei Immobilien heißt:
- Preis: Hohe / „durchschnittliche“ Kaufpreise
- Kauf von Rendite-Immobilie (Cashflow aus Vermietung)
- Standorte wie Wiesbaden
C-Lage: Risiko-Immobilie
C-Lage bei Immobilien heißt:
- Klein Städte / Gemeinden in strukturschwachen Regionen
- Demografische, stagnierende oder abnehmende Entwicklung
Makro, Meso & Mirko Lage
Um die Lage einer Immobilie richtig einschätzen zu können, sollte man den Standort des Objekts genauer unter die Lupe nehmen und die unterschiedlichen Lagearten kennen. Tatsächlich ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien bei der Immobilienwahl. Bei der Lagebestimmung arbeitet man sich von der größten Einheit zur kleinsten Einheit. Von der Makro, über die Meso bis hin zur Mikro-Lage.
Makro-Lage
Die Makro-Lage beschreibt die größte Lageeinheit in einem Land, bzw. die Lage der Immobilie in Deutschland. In welchem Bundesland, Region oder Stadt befindet sich die Immobilie? Die Einstufung einer Region oder Stadt hängt z.B. von dessen Zuwachs, Abgang, Schuldenstand, Einkommen der Bevölkerung oder Preisentwicklung ab.
Checkliste Makro-Lage:
- Wie gut ist die Verkehrsanbindung? (Autobahnnetzt, etc.)
- Lässt sich der Standort mit dem öffentlichen Nahverkehr gut erreichen?
- Wie ist die Bevölkerungsstruktur? Entwickelt sie sich positiv?
- Wie hoch ist das aktuelle Pro-Kopf-Einkommen, bzw. die Wirtschaftskraft?
- Gibt es genug Arbeitsplätze?
- Wie ist die Lebensqualität? (Kultur, Landschaft, Sehenswürdigkeiten, etc.)
- Wie viele öffentliche und private Dienstleistungsangebote gibt es?
- Wie groß ist das Einzugsgebiet?
Meso-Lage
Auf die Makro-Ebene folgt die Meso-Ebene. Sie beschreibt, wo genau die Immobilie liegt. In welchem Standteil? In welcher Unterregion? Grundsätzlich gilt in den meisten Fällen, je näher die Immobilie am Stadtzentrum liegt, umso besser ist die Lageeinschätzung. Neben der gefragten zentralen Stadtlage, hat jede Stadt weitere bevorzugte Wohngebiete, die Du vorher recherchieren solltest. Wichtig ist jedoch, dass du darauf achtest in der Stadt oder in der Stadtumgebung, sprich dem Speckgürtel bleibst.
Tipp: Je weiter Du Dich vom Stadtzentrum entfernst, umso höher sind die Mietrenditen. Kaufpreise im Zentrum sind höher als in der Umgebung. Es ist lohnendwert, sich vom Stadtzentrum zu entfernen, aber nicht zu weit raus zu gehen.
Checkliste Meso-Lage:
- Wie gut ist die Infrastruktur? (Geschäfte, Schulen, Krankenhäuser, etc.)
- Wie ist die Verkehrsanbindung?
- Wie ist die Bebauungsstruktur? Dicht bebaut? Viele Grünflächen?
- Wie ist der Ruf des Stadtteils?
- Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
- Kann man eine positive Entwicklung beobachten?
Mikro-Lage
Zuletzt folgt, als kleinste Einheit die Mikro-Ebene. Sie gibt Auskunft über die exakte Lage, sprich die Straße und das Stockwerk der Wohnung oder der Hauses. Außerdem beschreibt sie die Beschaffenheit und die Einflüsse der Umgebung. Ist es laut oder leise? Gibt es Supermärkte, Cafés etc. in der Umgebung? Das Level der Mikro-Lage kann sich von Straße zu Straße unterscheiden.
Tipp: Reine Wohngebiete sind meistens ruhiger und versprechen eine besserer Einstufung der Mikro-Lage.
Checkliste Mikro-Lage:
- Ist die Lage eine reines Wohngebiet oder Mischgebiet?
- Wie sieht das Umfeld aus?
- Wie schaut das Baulastenverzeichnis aus?
- Sind die Nachbargrundstücke bebaut oder unbebaut?
- Wie sieht die Sozialstruktur und das direkte Umfeld aus? (umliegende BewohnerInnen)
- Wie gut ist die Wohnqualität?
- Wie nah sind Bushaltestellen, Bahnhöfe, U-Bahn etc.?
- Gibt es Kindergärten, Schulen oder Ärzte in der Nähe?
