Immobilienmarkt Frankfurt – Tipps vom Experten

Frankfurt als fünftgrößte Stadt in Deutschland ist auch eine der teuersten Adressen in Sachen Wohnen. Seit vielen Jahren steigen dort Kaufpreise und Mieten für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Eigentlich ideale Voraussetzungen für alle, die ihr Geld im Immobilien anlegen wollen. Wir sprachen mit Sebastian Mathias, einem echten Immobilienkenner der Szene über Kaufen und Wohnen in Frankfurt, über alternative Anlageformen und den Einfluss ausländischer Kapitalanleger auf den Frankfurter Immobilienmarkt.

Ganz vorne in Deutschland: wohnen in Frankfurt am Main

Frage: Du bist vor allem in der Umgebung von Frankfurt als Immobilieninvestor unterwegs. Wie ist Deiner Erfahrung nach die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Region?

Ich antworte mal mit einer steilen Behauptung: Der Frankfurter Immobilienmarkt ist derzeit der attraktivste in Deutschland! Das zumindest geben die Zahlen her, wenn ich auf die Gesamtinvestitionen im Immobilienmarkt schaue. Seit eingen Jahren nämlich investieren private und institutionelle Anleger in Frankfurt mehr in den Immobilienmarkt als anderswo in Deutschland.

Ist die Frage, wohin das Geld fließt, also welche Art von Immobilien damit gebaut oder gekauft werden. Im Wesentlichen sind es Gewerbeimmobilien, also Büroflächen. Aber auch im Wohungssektor hat Frankfurt die anderen Großstädte in Deutschland überholt. Während im Jahr 2018 in Frankfurt etwa 1,2 Mrd. Euro in den Wohnungsmarkt investiert wurden, ware es etwa in München nur 0,5 Mrd. Euro.

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Wenn man jetzt noch dazu nimmt, daß die aktuelle Einwohnerzahl Frankfurts von 750.000 € in den kommenden zehn Jahren um etwa 100.000 steigen soll, dann wird jedem schnell klar: hier werden Wohnungen gebraucht! Und weil diese Entwicklung schon seit einigen Jahren so läuft, haben sich die Immobilienpreise in Frankfurt auch rasant nach oben entwickelt. Blickt man allein auf die vergangenenn zehn Jahre zurück, haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen jährlich teilweise um mehr als zehn Prozent erhöht. Ein Haus oder eine Wohnung in Frankfurt und Umgebung kostet heute beinahe doppelt soviel wie vor Jahren. Damit kann man auch erklären, daß die Umsätze in der Immobilienwirtschaft zwar steigen, aber die absolute Zahl der verkauften Immobilien in Frankfurt etwas zurück geht: es gibt halt immer weniger Häuser und Wohnungen, die zum Verkauf stehen. Daher auch die hohe Investitionssumme, von der ich oben sprach. Die Politik sorgt dafür, daß neue Wohngebiete und Wohnbebauung genehmigt wird – sofern überhaupt noch Platz da ist.

Trend: Kaufpreise steigen stärker als Mieten

Frage: Ist es denn dann überhaupt noch sinnvoll für Dich, mit Immobilien zu handeln?

Meine Aufgabe ist es, passende Immobilien, Grundstücke usw. zu finden – und zwar rechtzeitig – um sie für meine Kunden nutzbar zu machen. Denn ich behalte die Häuser und Wohnungen ja nicht für mich selbst. Wer also in Frankfurt in Sachen Immobilien investieren will, hat in Sachen Wertsteigerung, Kapitalanlage beste Aussichten! Klar ist aber auch, daß jeder Kaufwillige auf einem mittlerweile wirklichen hohen Kaufpreisniveau einsteigt. Natürlich haben sich auch die Mieten weiter nach oben entwickelt, s0 daß ich nach wie vor gute Möglichkeiten habe, den Kauf meiner Immobilie durch die Miete finanzieren zu lassen. Zur Wahrheit gehört aber auch, daß gerade in den Großstädten die Immobilienkaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Das wird veraussichtlich auch so bleiben. Man muss also sehr genau rechnen.

Ein letzter Gedanke dazu: Es gibt Immobilienexperten, die vor einer Preisblase warnen. Es ist schwer zu sagen, ob und wann die Preise für Wohnungen und Häuser stagnieren, vielleicht sogar wieder nach unten gehen. Ich meine aber, daß bei der prognistizierten Einwohnerentwicklung für Frankfurt auch die Immobilienpreise weiter nach oben gehen werden. Vielleicht nur nicht mehr so stark.

Immobilien verkaufen einmal anders – Diskret-Makler bietet Einblick

Frage: Du selbst bezeichnest das Makler-Büro IHV als Diskret-Makler. Was bedeutet das genau?

Das meint, daß wir die uns angebotenen Immobilien ohne das klassische – nenne ich es mal – „Marktgeschreib“ anbieten. Für den Verkäufer heißt das: er kann sich sicher sein, daß niemand in der unmittelbaren Umgebung etwas mitbekommt von seinen Verkaufsabsichten. Die sonst üblichen Werbeschilder in den Fenstern oder im Vorgarten entfallen. Unsere Fahrzeuge sind unauffällig gehalten und in der Farbe völlig neutral.

Die Exposés erhalten nur Kunden, die wir vorher kontaktiert und  in unsere Datein aufgenommen haben. Natürlich nutzen wir auch Immobilienvermarktungsportale, aber unser Auftritt bzw. der Auftritt der Immobilie ist so gestaltet, daß kaum jemand Rückschlüsse auf die Lage des Objektes ziehen kann. Wer also seine Immobilie mit maximaler Diskretion auf dem Markt anbieten möchte, etwa weil er lästigen Diskussionen mit Nachbarn oder Freunden entgehen will, der ist bei einem Diskret-Makler wie IHV genau richtig.

Für den Käufer bedeutet das ebenfalls ein Höchstmaß an Diskretion. Das ist dann ganz besonders wichtig, wenn man auf seriöse Verhandlungen Wert legt ohne die oftmals übliche „Preistreiberei“ durch einen Ansturm an Interessenten. Der Käufer kann sicher sein, daß auch seine Person hinter den Kulissen bleibt. Erst mit dem Einzug ins neue Heim wird seine Indentität bei den neuen Nachbarn publik.

Die Wahrheit über Internet-Tools bei Immobilien

Frage: Welche Tools gibt es für Immobilieninvestoren im Internet, die auch aus Sicht eines Experten für Neulinge im Immobilienmarkt hilfreich sind? Was hälst Du zum Beispiel von Kapitalanlage-Rechnern?

Klare Antwort: Es kommt darauf an! So antworten immer die Rechtsanwälte. Tatsächlich ist aber aber im Immobilienmarkt sehr ähnlich. Bevor ich ein Werkzeug benutze, muss ich überlegen, wozu ich es benutzen möchte. Eben darauf kommt es an!

Wenn ich einen Überlick bekommen möchte, wieviel meine Immobilie wert ist, etwa weil ich sie verkaufen oder beleihen will, gibt es teils recht gute Wertermittlungsrechner. Darlehensrechner, auch schon mal als Finazierungs- oder Hypothekenrechner bezeichnet, können helfen, einen ersten Überlbick über die Kosten eines Immobilienkaufs zu gewinnen. Das gilt auch für einen Budget- oder Machbarkeitsrechner. Und dann gibt es da noch die Angebotsvergleichsrechner. Damit kann ich Kreditangebote vergleichen, wenn ich einen Kredit für mein Immobilieninvest benötige.

Für den schnellen Überblick und das Gefühl für Zahlen und Zusammenhänge sind solche Rechner also wirklich ganz gut. Es lassen sich aber in aller regel keine individuellen Gegebenheiten und Wünsche eingeben in diese Rechner. Dazu gehören die Berücksichtigung von Schwankungen am Kapitalmarkt, steuerliche Gegebenheiten usw. Ein vollumfäängliche Betrachtung bei Immobilieninvestitionen mit Mieteinnahmen, Nebenkosten, Steuern usw. bekommt man mit einem online-Tool nicht hin.

Ich habe die Erfahrung gemacht, daß die persönliche und individuelle Beratung beim Immobilien-Invest durch nichts zu erstetzen ist. Das ist wie beim Arzt: da kann ich auch mit einer Internet-Recherche zu meinem Problem kommen, doch meist komme ich mit ganz anderen Ergebnissen wieder heraus. Wie bei der Gesundheit sollte ich auch bei Investitionen besser in das persönliche Gespräch mit dem Experten gehen.

Mietpreise: Messen lohnt sich!

Frage: Wie genau errechnet sich der Quadratmeterpreis für den Mieter einer Wohnung oder eines Hauses am Ende?

Klingt zunächst einfach, ist es aber nicht unbedingt. Denn beim Quadratmeterpreis stellt sich immer wieder die Frage, was gehört eigentlich alles zur Wohnfläche? Welche Quadratmeter darf ich wie berechnen? Die Rechnung als solche ist ja ziemlich einfach: Ich teile meine Miete durch die Quadratmeterzahl, so wie sie im Mietvertrag angegeben ist. Nehme ich die Nebenkosten hinzu, dann habe ich meinen Quadratmeterpreis “Warmmiete”.

Nach allgemein gültigen Regeln zählen alle Wohn-, Schlaf-, Essräume, sowie Küche, Flure, Bäder, aber auch Speisekammer laut Wohnflächenverordnung zu 100% zum Wohnraum. Balkon und Terrasse werden jeweils zu einem Viertel berücksichtigt. Keller und Garage werden nicht berücksichtigt. Bei Dachschrägen gilt, daß nur die Bereiche mit einer Deckenhöhe von mehr als zwei Meter zu 100% als Wohnfläche gelten. Raumanteile mit einer Deckenhöhe von einem bis zwei Meter werden zur Hälfte berechnet und alles unter einem Meter wird überhaupt nicht berechnet.

Und jetzt kommen ein paar nette Kleinigkeiten! Die sollte jeder wissen, bevor er mit dem Zollstock durch die Wohnung rennt und das Messen anfängt: Kamine, Öfen, Einbaumöbel und Badewannen zähen voll zur Wohnfläche. Treppen mit mehr als drei Stufen werden von der Wohnfläche abgezogen, ebenso wie frei stehende Säulen und gemauerte Vorsprünge von Schornsteinen.

Statt einem Zollsstock empfehle ich natürlich ein Präzsionswerkzeugt, also etwa ein Laser-Messgerät.

Messen lohnt sich in jedem Fall. Jetzt einmal aus der Perspektive des Immobilieninvestors, also des späteren Vermieters heraus gesehen, bedeutet das: ich erspare mir spätere Auseinandersetzungen mit dem Mieter, wenn er selbst genau misst und dabei auf Abweichungen stößt. Nebenkostenabrechnung, Versicherungsbeiträge uvm. beruhen ja auch auf der Quadratmeterangabe. Sie sollte also wirklich passen.

 

Leben in Frankfurt: Für jeden etwas dabei!

Frage: Wie bewertest Du die Lebensqualität in Frankfurt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten wie Hamburg, Berlin und München? Welche Sehenswürdigkeiten und Events machen die Stadt für Immobilienanleger und Mieter attraktiv?

Zum Glück bin ich kein gebürtiger Frankfurter. Darum kann ich an diese heikle Frage einigermaßen objektiv herangehen. Nimmt man das jährliche Städteranking des “Instituts der deutschen Wirtschaft”, dann liegt schon zum siebten Male München auf Platz eins mit deutlichem Abstand etwa auch zu Frankfurt, das in der Gesamtwertung auf Platz fünf kommt. Immerhin hat sich die Mainmetropole damit um einen Platz im Vergleich zum Vorjahr verbessert.

Ich glaube auch nicht, daß es Frankfurt jemals schaffen wird, München vom ersten Platz zu verdrängen. Es sei denn, daß “Äppelwoi” und der Taunus in der Gunst der Freizeitziele bei den Menschen irgendwann einmal höher liegen als Alpen und Weißbier. Frankfurt ist eine ganz normale “Alltags-Großstadt”. Dort gibt es mit Oper, Theatern, einer Museumsmeile alles, was die Hochkultur so braucht. Dazu eine ordentliche Gastronomie-Szene, die in Sachen Internationalität keinen Vergleich in der Welt scheuen muss. Es gibt schöne Parks in der Stadt, dazu den Zoo und den Palmengarten, so daß man zur kurzen Erholung die Stadt keineswegs verlassen muss. Zum Flanieren laden neben schicken Einkaufsgelerien auch das Mainufer ein. Die Hochhäuser sind ebefalls eine Attraktion für sich. Und wer dann mal eines der Zahlreichen Feste im Sommer besucht, kann sich vom Blick auf die Skyline nur schwer trennen. Ein Oktoberfest hat Frankfurt nicht, auch nichts vergleichbar bekanntes “Volkstmliches”. Dafür aber in kurzer Entfernung die Weinanbaugebiete Rheinhessen, Rheingau und die Bergstraße. Mit der neuen Bebauung am “Römer” hat auch die Innenstadt ein weiteres highlight bekommen. Also alles in allem ein Stadt, in der für jeden etwas dabei ist.

Nicht alles glänzt: Kapitalanlage in Gold

Frage: Gold ist seit beinahe tausenden von Jahren als Zahlungsmittel auf der ganzen Welt präsent. Auch als Kapitalanlage ist Gold schon lange sehr populär. Wie siehst Du dieses Thema – Gold als Kapitalanlage? Nenne uns einmal je drei Vor- und Nachteile dieser Anlageform.

Gold ist nach einhelliger Expertenmeinung eine Währung für Krisenzeiten. Das hat sowohl im römischen Reich alsauch im Mittelalter oder in der Neuzeit immer funktioniert. Wer kein Geld hatte, aber Goldbarren oder -münzen, konnte sich immer etwas zum Leben oder Überleben leisten. Der Wert des Goldes liegt grundsätzlich darin, daß es selten ist und mit einem gewissen Maß an Arbeit gefördert werden muss.

Damit ist schon ein Vorteil genannt: Gold hat einen grundsätzlich beständigen Wert, auch wenn der Goldkurs schwankt. Der Kurs kommt ja erst bei der Umrechnung auf eine konkrete aktuelle Währung zustande. Wer eine Goldunze etwa aus dem Jahre 1870 hat, kann diese heute genauso zum Kauf einsetzen, wie damals. Versucht das mal einer mit einem Reichsmarkschein aus der gleichen Zeit.

Zweiter Vorteil: Gold ist als Wertanlage recht einfach zu verstehen. Im Gegensatz zu Aktien oder anderen Finanzmarktprodukten ist es buchstäblich begreifbar. Es reicht, sein Gold in einem bankschließfach liegen zu haben, und den Goldkurs zu verfolgen.

Der dritte Vorteil ergibt sich in Zeiten wirtscahftlicher oder politischer Krisen, die allerdings hoffentlich selten bleiben. Wenn etwa die Währung eines Landes an Wert verliert, kaufen Menschen Edelmetalle. Durch die Nachfrage steigt der Wert des Goldes.

Und damit haben wir auch schon die Nachteile auf dem Tisch. Im Gegensatz zu anderen Anlagen, egal ob Immobilien oder Aktienusw., ergibt sich der Gewinn einer Anlage in Gold nur bei Verkauf des Goldes. Und auch das nur unter bestimmten Umständen. Zinsen, Dividenden, Mieteinnahmen usw. fallen beim Gold weg. Wer sich den Goldkurs über einen langen Zeitraum von Jahrzehnten anschaut wird feststellen, daß der Kurs viel stärker schwankt als bei Aktien. Und schließlich muss man mit dem Goldkurs auch immer den Wechselkurs der jeweiligen Währung im Auge haben. Gold wird in Dollar gehandelt. Wenn sich der Goldpreis nach oben entwickelt, der Dollar aber gegenüber dem Euro an Wert verliert, macht beim Verkauf des Goldes sogar Verluste.

Mein Tipp: Wer über genug Geld verfügt und dafür Anlagemöglichkeiten sucht, sollte hinsichtlich Gold nur einen kleinen Teil seines Kapitals in diesem Edelmetall an legen.

Was es noch gibt als Anlage – Alternativen zur Immobilie

Frage: In Frankfurt wird ja nicht nur mit Immobilien gehandelt. Als Sitz zahlreicher Banken, einschließlich EZB und anderer in- und ausländischer Großbanken spielen dort auch viele andere Anlagemöglichkeiten eine Rolle. Welche drei Alternativen zur Immobilie siehst Du und was ist da jeweils der größte Nachteil?

Ich habe ja weiter oben schon einige Sätze zu Aktien und anderen Wertpapieranlagen gesagt. Grundsätzlich ist das immer eine spannende und je nach Form der Anlage auch einträgliche Anlageform. Als Alternative zur Immobilie nenne ich hier vielleicht die direkte Unternehmensbeteiligung in Form von Aktien, die Beteiligung an mehreren Unternehmen über einen Aktienfond oder die Anlage in Staatsanleihen, sogenannten “Renten”. Im Gegensatz zu Gold etwa haben alle diese Formen die Chance, dem Anleger nicht nur bei Verkauf der “Scheine” einen Gewinn durch die Kursentwickung zu bringen. Solange die Anteile, Wertpapiere usw. in meinem Besitz sind, bekomme ich so etwas ähnliches wie Zinsen. Ich merke also schon während der Laufzeit meiner Papiere, daß ich etwas davon habe – nämlich Geld.

Der Nachteil liegt aber darin, daß die Gewinnmöglichkeiten abnehmen, je mehr Sicherheit ich für meine Anlage haben möchte. Staatsanleihen gelten zwar als sehr sichere Anlage, aber viele Zinsen zahlt mir derzeit kaum ein Land für mein Geld, das ich ihm – in welcher Form auch immer – leihe. Derzeit ist das Zinsniveau besonders niedrig, weil sich die Staaten ihr Geld von Banken beinahe kostenlos leihen können. Bei direkten Unternehmensbeteiligungen in Form von Aktien muss ich meist sehr viel Zeit investieren, um große Kursabstürze durch Verkauf und Neukauf auszugleichen. Im Vergleich zur Immobilie ist der größte Nachteil dieser Anlageformen, daß ich sie nicht selbst bewohnen kann, falls ich das möchte. Zudem ist es über die Wertsteigerung von Immobilien sehr viel leichter, weiteres Kapital zu erwirtschaften. Und zwar dadurch, daß ich mir über die Wertsteigerung weiteres Eigenkapital erwirtschafte, mit dem ich dann günstige Kredite bei Banken zum Kauf weiterer Immobilien bekommen kann.

Neue Konkurrenz – Immobilienkäufer aus dem Ausland

Frage: Gibt es einen Einfluss auf den Frankfurter Immobilienmarkt durch den internationalen Flughafen? Gibt es speziell für Frankfurt eine größere Zahl von ausländischen Immobilieninvestoren als Konkurrenz zum lokalen Anleger?

Natürlich gibt es da Auswirkungen. Sie lassen sich allerdings nur sehr schwer messen. Denn grundsätzlich ist es so, daß die Nähe zu einem internationalen Flughafen den Wohnort auch interessant macht für ausländische Arbeitnehmer, die von ihrer Firma nach Deutschland beschickt werden. Für ausländische Investoren in den Immobilienmarkt ist das letztlich nicht ganz so wichtig. Dort geht es eher darum, daß der Investitionsstandort grundsätzlich ein Wachstumsmarkt ist. Diese Entwicklung kann von der Existenz eines Flughafens begünstigt werden. In Frankfurt ist das ganz sicher so. Hier kommt aber hinzu, daß Frankfurt als Dienstleistungsstadt mit einem Banken-Schwerpunkt ohnehin attraktiv ist für internationales Publikum.

Wie sich der Brexit auswirken wird, lässt sich mit Sicherheit noch nicht sagen. Da gibt es verschiedene Aussagen. Tatsächlich ist es aber spannend zu beobachten, wie sich der Immobilienmarkt hinsichtlich Investoren ohne deutsche Staatsbürgerschaft verändert hat. Unlängst gab es da eine Unterstuchung, daß inzwischen etwa jeder Dritte Kapitalanleger – auch auf dem Markt für Wohnimmobilien – keine deutsche Staatsbürgerschaft hat. Das ist ein Zuwachs von etwa 13 % zum Vorjahr. Das führen manche auf den Breit zurück. Für Kapitalanleger aus Deutschland bedeutet das sicher eine Anspannung im Markt.

Wo wohnen die Kicker von Eintracht Frankfurt?

Frage: Auch in Frankfurt stehen viele Bürger hinter ihrem Fussballverein in der Bundesliga. Wo kauft ein gut verdienender Fußballprofi der “Eintracht” sein mehr oder weniger luxuriöses Hause, wenn er in der Umgebung leben will?

Ich weiß ehrlich gesagt nicht, wo die Frankfurter Fussball-Profis wohnen. Ich nehme an, daß es ihnen so geht, wie allen anderen Menschen auch. Der Wohnort hängt vom Bedürfnis ab. Wer den Großsstadtrummel sucht, wird sicher nicht aufs Land ziehen und umgekehrt. Mit dem neuen Henninger-Turm haben wir sicher eine Immobilie, die dem Geldbeutel des ein oder anderen Fussballers entspricht. Zu den angesagtesten Viertel Frankfurts gehören Bockenheim, das Ostend und Griesheim, vielleicht noch das nördliche Westend. Die Wohnungen am Hafen im “Gutleutviertel” bieten für gehobenste Ansprüche auch alles, was das Herz begehrt.

Ich weiß aber auch von einem Fußball-Profi von Hertha BSC, der sich seinen Wohntraum im Hunsrück verwirklicht hat. Das ist sicher nicht für den normalen Alltag gedacht. Denn für den Weg zum Arbeitsplatz “Stadtion” sollte der Weg sicher nicht zu weit sein. Von den Jungs stellt sich sicher keiner morgens an die S-Bahn oder in den Stau. Und damit sind wir wieder beim unmittelbaren Frankfurter Stadtbeireich angelangt. Ich glaube aber nicht, daß die Wohnungen, die von einem Fußball-Profi gekauft oder gemietet werden, im Blickfeld des durchschnittlichen Kapitalanlegers für Immobilien liegen. Als Mieterzielgruppe scheiden sie damit genauso aus wie als Konkurrent auf dem Markt von Anlageimmobilien.

Wohnen im Weichbild von Frankfurt – Tipps vom Experten

Frage: Wer eine Immobilie im Raum Frankfurt sucht, kann bestimmt auch in der weiteren Umgebung fündig werden. Hast Du einen Geheimtipp für lohnenswerte Immobilien in der Umgebung von Frankfurt?

Na klar: da spreche ich sehr gerne von Rheinhessen. Die Gegend südlich und westlich von Mainz ist als Kapitalanlage für Immobilienkäufer sehr interessant. Das liegt daran, daß dort die Quadratmeterpreise zum Kauf noch erschwinglich sind, die zu erzielenden Mieteinnahmen dazu im verhältnis ebenfalls gut sind. Als Zuzugsgebiet für den Rhein-Main-Raum sind Wertentwicklung und Mietpreisstabilität in diesen Gebieten ebenfalls garantiert. Da die Verkehrsanbindungen in Richtung Bingen, Worms und ALzey ebenfalls sehr gut sind, sollte man seine Augen mal in diese Regionen richten. Das lohnt sich sicher!