Immobilienratgeber – wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich vermarkten und verkaufen 


Eine Immobilie als Anfänger erfolgreich zu verkaufen, ist schwerer als man denkt. Es gibt viele Dinge zu beachten und viele Fehler die gemacht werden können. Sie sollten sich also von Anfang an über die Abläufe informieren und sich sicher sein, dass Sie alles richtig machen. Zur Unterstützung können Sie sich natürlich einen Makler zu Rate ziehen, jedoch ist dies nicht immer die beste Wahl.

Immobilie verkaufen – wie Sie ihr Objekt richtig in Szene setzten

Die richtige Anzeige ist das A und O für die Selbstvermarktung einer Immobilie. Aber auch weitere Aspekte müssen beachtet werden. Wenn Sie ohne Hilfe an einen Hausverkauf herangehen sollten Sie sich auf einen hohen zeitlichen Aufwand und viel Selbstorganisation gefasst machen. Einfacher gemacht, wird Ihnen dieser Prozess nur durch das richtige Fachwissen zu dem Thema.

Die Anzeige – richtige Formulierungen, die Bilder und der erste Eindruck

Es gibt nichts schlimmeres als dass ihre Anzeige in der großen Masse untergeht. Kurze, nüchterne Beschreibungen langweilen potentielle Käufer und wirken wenig einladend. Achten Sie also bereits beim Titel auf eine lockere aber dennoch seriöse Formulierung. Dafür sollten Sie eine möglichst Bildreiche Sprache verwenden, die Emotionen weckt und somit die Aufmerksamkeit an sich zieht. Überlegen Sie sich, bei welcher Überschrift Sie hängen bleiben würden. Besondere Vorzüge ihrer Immobilie können dabei durch Formulierungen, wie ‘eleganter Altbau mit Stuck’ oder ‘sonnendurchflutete Süd-Terasse’ hervorgehoben werden, denn Sie wirken begeistert und laden die Immobiliensuchende direkt ein. Versuchen Sie den Käufer bereits mit der Überschrift an zu locken, damit er weiter auf Ihre Anzeige klickt.

Ist der potentielle Käufer erst einmal auf ihrer Anzeige, können Ihn zwei weitere Faktoren von der Immobilie überzeugen. Der Annoncen Text und ihre Bilder. Bei Ihrem Text sollten Sie wichtige Eckdaten der Immobilie genauso wie Objektkriterien erläutern. Hierzu zählen Zimmeranzahl, Stadtteil, Balkon, Einbauküche, Stockwerk aber auch Vollbad oder Kellerräume. Beschreiben Sie die Lage der Wohnung, die Vorzüge und nennen Sie auch die Ausstattung möglichst genau. Besonders hochwertige Ausstattung, sollte mit Hersteller aufgeführt sein. Dazu zählen Kücheneinrichtung, Heizsysteme aber auch weitere Objekte, die in der Immobilie verbleiben werden. Nennen Sie in diesem Zuge auf die Kosten für die Abstandszahlungen für vorhandene Ausstattung und Courtage. Wichtig sind ebenfalls Informationen, wie Mietpreis, Nebenkosten und die Größe der Wohnung in Quadratmetern. Fragen Sie sich auch hier wieder: ‘Was würde ich über eine Wohnung wissen wollen?’ und beschreiben Sie alles detailliert.

Bilder sind das A und O und machen den ersten Eindruck aus!

Der wohl wichtigste Faktor sind aber die Bilder. Ein Käufer möchte natürlich möglichst viel von der Immobilie sehen, um sich eine Vorstellung davon zu machen, ob das Objekt etwas für ihn sein könnte. Um tolle Bilder ihrer Immobilie zu machen, gibt es einige Dinge die Sie beachten müssen. Die räume sollten natürlich zu aller erst aufgeräumt und sauber sein. Niemanden sprechen Bilder einer unordentlichen Wohnung an, da die potenziellen Käufer sich beim betrachten der Bilder vorstellen wollen in dem Objekt zu leben. Sie sollten die Bilder unbedingt bei Tageslicht machen, damit man die Räume auch wirklich gut sieht und die Käufer einschätzen können, wieviel Tageslicht in die Räume fällt. Ihr Titelbild sollte das aussagekräftigste sein und das beste an der Wohnung repräsentieren. Der schönste Raum, die Dachterrasse, die offene Küche oder vielleicht doch der Erker mit Ausblick. Das erste Bild soll beeindrucken und dem Interessenten Lust auf die Wohnung machen. Bilder aller Räume und wenn vorhanden dem Garten/Balkon/Terrasse, eine Außenansicht und vor allem ein Grundriss dürfen auf keine Fall fehlen. Der Grundriss sollte nie fehlen, da die potenziellen Käufer dort einen Eindruck von der Größenverhältnissen der einzelnen Räume zueinander erhalten und die Aufteilung der Räume besser sehen können. Auch ein Video ist möglich, ersetzt zwar nicht den Besichtigungstermin, verleiht dem Interessenten aber einen guten Überblick.

Steuerliche Aspekte – der Immobilienverkauf von der wirtschaftlichen Seite

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss auch von der steuerlichen Seite einiges bedenken. Diese Bedenken teilen sich in eine eigengenutzte Immobilie und eine fremdgenutzte Immobilie. Bei eigengenutzten Immobilien gibt es eine Zweijahresfrist. Diese bezieht sich auf den Beurkundungstermine für den Kauf und den Verkauf der Immobilie beim Notar. Zwischen diesen beiden Terminen müssen mindestens zwei Jahr liegen, damit Sie den Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern müssen. Bei fremdgenutzten Immobilien gilt eine andere Frist. Hier müssen ganze 10 Jahre zwischen den beiden Terminen liegen. Aber hier ist Vorsicht gefragt, denn es gibt Sonderregelungen. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei fremdgenutzte Immobilien verkauft, wird vom Finanzamt eine gewerbliche Absicht unterstellt und die Gewinne aus den Verkäufen müssen versteuert werden und dies gilt auch nachträglich, wenn das Finanzamt erst später erkennt, dass die Verkäufe dem gewerblichen Handel mit Immobilien zuzurechnen sind.

Makler ja oder nein? – worauf Sie bei der Maklerwahl und dem Verkauf ohne Makler achten müssen

Die Entscheidung ob Sie den Hausverkauf mit oder ohne Makler angehen, hat viele verschiedene Gesichtspunkte. Ein Makler kann ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen, sein Fachwissen einsetzen und ihnen Arbeit abnehmen und helfen. Er bekommt aber eine Provision, die ihren Gewinn mindern könnte. Wenn Sie sich also für einen Hausverkauf ohne Makler entscheiden, sollten Sie die folgenden Punkte beachten, damit Sie nicht ungewollte Fehler machen.

Bereiten Sie sich gut vor

Wenn Sie einfach mal schnell eine Anzeige ins Internet stellen, sind ihre Chancen auf einen erfolgsbringenden Verkauf eher gering. Vorab sollten Sie sich gut vorbereiten und das nötige Fachwissen erwerben. Dafür sollten sie sich Informationen über den regionalen Immobilienmarkt einholen um einschätzen zu können, in welchem Bereich sich ihre Immobilie bewegt. Zusätzlich sollten Sie bereits alle wichtigen Unterlagen bereit haben, da Interessenten diese Sehen wollen und Sie nötig für den weiteren Verkauf des Hauses sind. Dazu gehören Kopien von Grundriss und Lageplan, Grundbuchauszug, Energieausweis aber auch Wohnflächen- und Grundstückberechnungen. Gehen Sie diese Unterlagen nochmals selbst durch, um mögliche Fragen beantworten zu können. Richten Sie ihre Immobilie für Fotos und Besichtigungen her, misten sie aus und räumen sie auf.

Legen Sie einen realistischen Preis fest

Viele orientieren sich bei dem Preis an dem, was sie einst für die Immobilie bezahlt haben und hoffen so den investierten Wert wieder heraus zu bekommen. Dieser kann aber weit unter aber auch weit über dem jetzigen Wert der Immobilie liegen. Sie können den Wert der Immobilie schätzen lassen oder sich an momentanen Preisen von ähnlichen Objekten orientieren. Entscheidend für den Preis ist aber die momentane Angebot-Nachfrage Situation. Versuchen Sie also den richtigen Moment ab zu warten und ihre Immobilie so gewinnbringend zu verkaufen.

Vermarkten Sie die Immobilie vielseitig

Die online Anzeige nur bei einem Portal online zu stellen verringert Ihre Chancen auf einen guten Verkauf. Sie wollen mit der Anzeige ein möglichst großes Publikum erreichen und sollten Sie somit auf mehreren Plattformen anbieten. Aber nicht nur Onlineportale sind eine Möglichkeit. Zeitungsanzeigen können ebenfalls wirksam sein. Nutzen Sie auch ihr soziales Umfeld um die Nachricht des Verkaufes so zu verbreiten. Vielleicht sucht ja der Freund eines Freundes genau so eine Immobilie wie Sie zu bieten haben. Nutzen Sie alle möglichen Plattformen und erhöhen Sie so ihre Reichweite und ihre Chance auf einen Verkauf.

Unterschätzen Sie nicht die Zusatzkosten

Sie sparen bei einem Privatverkauf zwar die Maklerprovision, jedoch haben Sie Nebenkosten, die Sie nicht unterschätzen sollten, sie können nämlich mehrere tausend Euro betragen. Dazu zählen Steuern ( Spekulationssteuer ), Renovierungsarbeiten, Löschung der Grundschuld im Grundbuch, Werbeanzeigen und Inserate, Gutachten ( Wertgutachten, Energieausweis ) oder Vorfälligkeitsentschädigung im Falle eines vorzeitig aufgelösten Kredits