Immobilie als Kapitalanlage: ImmoAO- 1 Seite, wirklich nur 1 Seite. Wie ein Immobilien Buch, für Wohnungskauf und Hauskauf, nur Online und Kostenlos! Das A&O für Käufer. Ich bereite dich auf deine erste Eigentumswohnung vor – als Kapitalanlage. Von den Immobilienarten, bis zum Kaufvertrag. Mit Immobilien Lagearten, Rendite und deren Berechnung, praktischen Rechenbeispielen, Kaufnebenkosten, Grunderwerbssteuer, Kaufvertrag und sogar ein wenig über die Verwaltung einer Immobilie als Kapitalanlage. Hier der Aufbau in 5 Schritten:
- Ziel – Was / wofür lernst du
- Einleitung – Themen im Überblick
- Grundwissen – Kapitalanlage
- Vorbereitung – Immobilien Check
- Kaufen – Prüfen und investieren
Los geht’s!
Immobilie als Kapitalanlage: ImmoAO
Übersicht
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Kaufphase: Immobilienkauf abschließen
Vorbereitung für den Kauf einer Immobilie – Phase 1
Immobilie kaufen: Haus, Wohnung, Kapitalanlage
Immobilie kaufen – Der Kauf einer Immobilie erfordert einige Vorkenntnisse. Besonders als Immobilie Einsteiger ohne Erfahrung gestaltet sich der erste Kauf komplizierter und aufwändiger als die meisten denken. Wir wollen Dir beim Kauf Deiner ersten, zweiten oder zehnten Immobilie helfen und begleiteten Dich Schritt für Schritt durch die Vorbereitungs-, Kauf- und Abschlussphase. Diese Anleitung gibt Dir die wichtigsten Basics und Checklisten an die Hand.
Immobilie als Kapitalanlage: Lernen in 98 Minuten
Ziel: Was lernst Du hier?
Hier lernst Du die einzelnen Schritte zum Ablauf eines Immobilienkaufs. Schritt für Schritt zeigen wir Dir, wie Du vom Start bis zum Ende (gekauftes, abgewickeltes und laufendes Immobilieninvestment) vorgehst, ohne ein zu großes Risiko eingehen zu müssen. Am Ende dieser Reise wirst Du eine Eigentumswohnung oder ein Haus, auf deine Bonität und Ziele abgestimmt finanziert und gekauft haben, um so für den nächsten Immobilienkauf vorbereitet zu sein.
Vorbereitung:
- Warum solltest Du in Immobilien investieren?
- Was ist eine Immobilie und welche Arten von Immobilien gibt es?
- Der richtige Standort für Immobilieninvestments
- Welche Immobilie ist die richtige für mich? Eigennutz oder Kapitalanlage?
- Ablauf des Immobilienkaufs
- Wie bereitest Du Dich auf den Kauf einer Immobilie vor?
- Wie viel Eigenkapital benötigst Du?
Immobilie & Verhandlung:
- Wie startest Du mit der Immobiliensuche?
- Wie ermittelst Du den Kaufpreis und bewertest die Immobilie?
Immobilienabschluss:
- Worauf musst Du beim Immobilien-Abschluss achten?
- Wie schließt Du den Kaufvertrag ab?
- Was ist nach der Zahlung zu beachten?
Voraussetzung: Was musst Du mitbringen?
Im Prinzip brauchst du nur 2 Voraussetzungen. Zum einen, mindestens eine Stunde Zeit und Ruhe, für diesen ImmoAO Leitfaden und Ratgeber für Haus und Wohnung / Eigennutz und Kapitalanlage. Zum anderen, echtes, eigenes Interesse an der Materie Immobilienkauf. Schließlich geht es um viel Wissen, von den Vorbereitungen, über die schnelle Immobilienbewertung (mittels Mietrendite) bis zu Steuerzahlungen, Ablage und Verwaltung.
Der große Vorteil, wenn du alle gelernt hast, hast du starkes Wissen, mit dem du in Immobilien investieren kannst.
Noch mehr Tipps, Checklisten und Erfahrungen, findest du auf Immobilien-Erfahrung.de
Deine Voraussetzungen für diesen kostenlosen Ratgeber mit allen Checklisten, Tipps und Learnings:
- Mindestens 1 Stunde Zeit für ImmoAO Leitfaden
- Echtes Interesse am Immobilienkauf, nur so hast Du den größten Lernerfolg
Warum ist es sinnvoll in Immobilien zu investieren?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten sein Geld zu investieren oder anzulegen. Eine davon ist das Immobilieninvestment. Im Vergleich zum klassischen Aktien-Investment sind Immobilie inflationsgeschützt und sicherer. Für deine Altersvorsorge eigenen sich Investment-Immobilien besonders gut. Warum und wie Du Deine erste Immobilie erwirbst erfährst Du hier.
Mit Immobilien Geld verdienen: Kriterien
- richtige Lage
- Beziehung zu Mietern und unkomplizierte Mietverträge
- leichte Vermietbarkeit
- keine unerwarteten laufenden, wie einmaligen Kosten
- Werthaltigkeit bzw. Kaufpreisentwicklung
- leichte Wiederverkaufbarkeit und eine gute Wertentwicklung
- rechtssichere Verträge (Kaufvertrag, Teilungserklärung, Grundbuch)
ImmoAO – Du willst deine erste Immobilie kaufen? Dann stehst du, wie 100.000 jedes Jahr vor der Frage, wie fange ich an?
Uns erreichen täglich Nachrichten, Fragen zur Rendite, zur Immobilienbewertung, zur Renditeberechnung, Tipps und Tricks.
Deshalb habe ich diesen kostenlosen, kompletten Leitfaden für dich geschrieben. 24 Stunden online, 7 Tage die Woche. Hier lernst wirklich alles! Von der Auswahl der Immobilienart, über die Checkliste zur Kauf Vorbereitung und natürlich auch den gesamten Kaufprozess, bis zu Kaufvertrag und zur Verwaltung deiner Immobilie.
ImmoAO – Ein Ratgeber, alles Wissen, das A&O für deine erste Immobilie als Kapitalanlage
Bevor wir überhaupt mit unserer Immobilienkauf starten, beachte immer diese zwei goldenen Regeln:
2 goldene Regeln für deine erste Immobilie als Kapitalanlage
- Kaufe eine Eigentumswohnung, kein Haus
- Kaufe erst Immobilien als Kapitalanlage, nicht zum Eigennutz
Warum, lernst du gleich ausführlich um Ratgeber. Hier schon einmal in schnell erklärt:
Kauf eine Eigentumswohnung, kein Haus
Erklärung – Als Hausbesitzer bist du nach dem Hauskauf zu 100% für alle Kosten verantwortlich. Einfaches Beispiel, die Heizungsanlage geht kaputt, 10.000 €. Beim Wohnungskauf aber, bist du Teil einer Eigentümergemeinschaft! Sagen wir im Wohnhaus gibt es zehn Parteien, die Heizanlage geht kaputt. Allerdings werden die Kosten jetzt durch alle Eigentümer geteilt, so zahlen Sie nur noch 10% der Neuinstallation.
Kaufe erst Immobilien als Kapitalanlage, nicht zum Eigennutz
Erklärung – Immobilien, die selbst genutzt werden, sind die teuerste Möglichkeit zu wohnen. Es beginnt schon beim Immobilienkauf, als Käufer einer Kapitalanlage (Vermietung) kannst du die Zinsen von der Steuer absetzen. Als Eigennutzer sind die Zinsen nicht absetzbar. Viele weitere Aspekte werden sie gleich im Ratgeber Immobilienkauf kennen.
Grundlagen: Immobilienkauf
Alles beginnt wie immer mit den Grundlagen. Je mehr wissen du hast, desto besser! So kann dich niemand über den Tisch ziehen und du machst (im Idealfall) ein echtes Immobilien Schnäppchen, mit guter Rendite.
Alles beginnt mit den verschiedenen Immobilienarten im Vergleich. Hier zeigen wir dir die Vorteile, aber auch die Nachteile der einzelnen Wohnungstypen und Haustypen. Denn letztendlich geht es immer um Rendite und deren Optimierung (bspw. „buy & flip“, heißt kaufen und sanieren > dadurch höhere Miete > höhere Rendite), zumindest für die, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen.
Rendite in einfach und kurz erklärt:
- Rendite ist der jährliche Ertrag, den du als Kapitalanleger mit deiner Immobilie erwirtschaftest
- Ist die Rendite hoch genug, zahlt sich deine Immobilienfinanzierung „von selbst ab“, durch deine/n Mieter
Was Rendite ist, lernst du gleich genau!
Schutz vor Inflation: Vorteil und Beispiel Rechnung
Deshalb schauen wir im weiteren auf die Wertsteigerung von Immobilien, trotz Inflation. Schnell erklärt, 100.000 € sind in zehn Jahren immer noch 100.000 €, eine Immobilie im Wert von 100.000 € ist in 30 Jahren 200.000 € wert, (bei angestrebte Inflationsrate von 2%; EZB). Solang Sparbücher und andere Finanzanlagen also nur wenige Zinsen abwerfen, bieten Immobilien so viel mehr Sicherheit vor Inflation.
Inflation in einfach und kurz erklärt (bei 2% EZB Ziel):
- 100.000 € sind in 30 Jahren immer noch 100.000 €; du bekommst aber nur noch „die Hälfte“ dafür
- Eine 100.000 € Immobilie unterliegt nicht dem Geldwertverlust, deshalb bekommst du in 30 Jahren 200.000 € dafür
Rentenversprechen: Inflation bedenken (halber Wert)
Apropos Inflation, wie sieht es eigentlich mit der Rente aus, in Bezug auf Inflation? Inflation bedeutet Geldentwertung. Ganz einfach gesagt, wie eben gelernt, wenn wir heute 2.400 € Rente versprochen werden, ist der reale Wert in 30 Jahren nur noch bei ungefähr 1.180 €, also -51% in der realen Kaufkraft. Diese 1.180 € Rente, werden in 30 Jahren außerdem voll versteuert. Ein weiterer unschlagbarer Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage.
Rente & Inflation in einfach und kurz erklärt (bei 2% EZB Ziel):
- Rente zugesagt (Beispiel): 2.400 €
- Geldwert in 30 Jahren (Inflation): 1.180 €
- Realer Kaufkraftverlust: 1.220 € (-51%)
- Außerdem musst du die Rente voll versteuern
Tipp! Hier findest du eine genaue Inflationstabelle.
Wenn du dich jetzt für eine Immobilie als Kapitalanlage entschieden hast, zeigen wir dir im Bereich „Eigennutz im Vergleich zur Kapitalanlage“ noch einmal, weshalb Eigennutz so teuer ist und Immobilien als Kapitalanlage zur besseren Alternative.
Das lernst du im 1. Teil: Grundwissen – Übersicht
Zuletzt lernst du in diesem Blog den Unterschied zwischen Rendite Immobilien und Investment Immobilien kennen, mit kleiner Vorausschau auf die Immobilien Lage Arten. Je nach Lage, verfolgst du andere Ziele. In A-Lagen wirst du wahrscheinlich nur Investmentimmobilien finden. In B-Lagen findest du Renditeimmobilien und C-Lagen findest du Renditeimmobilien, mit hoher Rendite aber auch höherem Risiko (Leerstand). Was das heißt lernst du hier.
- Immobilienarten: Empfehlung
- Wertsteigerung trotz Inflation
- Rente im Vergleich
- Eigennutz vs. Kapitalanlage
- Rendite vs. Investment
Vorbereitung: Immobilienkauf vorbereiten
Nachdem Grundwissen rund um die Immobilienarten, Wertsteigerung von Immobilien in Bezug auf Inflation, den Blick auf deine Rente und dein neues Wissen um Eigennutz, Immobilien als Kapitalanlage, Rendite Immobilien und Investment Immobilien, geht es jetzt in die Vorbereitung für deinen Immobilienkauf.
Mein Ratgeber fokussiert sich auf den Wohnungskauf, der rentabelsten Form von Immobilien als Kapitalanlage.
Zuerst kommt die Selbstauskunft, denn die Finanzierung muss geklärt sein. Wenn du dir eine Immobilie nicht leisten kannst, lohnt es sich nicht mit der Suche zu beginnen. Tipp! Solltest du wirklich noch am Anfang stehen und nicht ausreichend Eigenkapital und Bonität haben, sind Immobilienaktien vielleicht ein erster Einstieg, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Lies hier mehr über Immobilienaktien und die aktuellen Kurse.
Das lernst du im 2. Teil: Vorbereitung – Übersicht
Zur Sicherstellung der Immobilienfinanzierung fertigst du eine Selbstauskunft an. Danach zeigen wir dir die typischen Fehler beim Kauf von Immobilien, egal ob Haus oder Wohnung. Danach folgt die große und ausführliche Checkliste zur Vorbereitung. Dazu gleich mehr! Nach der Checkliste zur Vorbereitung auf dem Immobilienkauf, kommen wir zum Eigenkapital, den Eigenkapitaleinsatz und unseren Tipp, der Vollfinanzierung.
- Selbstauskunft
- Fehler beim Kauf
- Kriterien: Wohnung – Checkliste
- Eigenkapital
Schauen wir uns die Checkliste im Detail an, mit all ihren Schritten.
Checkliste: Immobilienkauf planen
Die große XXL Checkliste zum Wohnungskauf (und Hauskauf) bereitet sich sehr gut auf deinen Immobilienkauf vor. Hier lernst du die Details kennen, die sonst nur erfahrene Immobilieninvestoren wissen.
Alles beginnt beim Kaufpreis der Immobilie und der richtigen Höhe des Kaufpreises. Kaufst du zu teuer ein, sinkt die Rendite und damit dein Profit.
Kaufpreis planen (Finanzierung)
Weiter geht es mit den Kaufpreisnebenkosten, schließlich zahlst du nicht nur die Immobilie, sondern auch noch zusätzliche Kosten, zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Maklerkosten, du bezahlst den Notar, aber auch den Grundbucheintrag. Dabei unterscheiden sich die Kosten, je nach Bundesland, durch die Grunderwerbsteuer und die Maklerkosten. Beide Positionen der Kaufnebenkosten sind in allen Bundesländern unterschiedlich.
Mietrendite: Effektivität der Immobilie
Danach kommst du zur Rendite, genauer der Mietrendite (Nettomietrendite und Bruttomietrendite). Damit berechnest du die Effektivität deiner Immobilie als Kapitalanlage, wenn du diese vermietest. Einfach erklärt, sind es die Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis. Mehr darüber, gleich im großen Immobilien Ratgeber! Zusätzlich betrachten wir schon einmal die Auswirkungen der Lage von Immobilien auf die Rendite.
Vermietet oder unvermietet kaufen
Vermietet oder unvermietet kaufen? Je nachdem, welche side du beim Immobilien-Investment verfolgst, unterscheiden sich die Vorteile und Nachteile für dich. Apropos vermietet kaufen, natürlich sprechen wir auch über die Eigenbedarfskündigung. Rechtmäßig für dich als Immobilieneigentümer und für nahestehende Personen, unter bestimmten Voraussetzungen.
- Kaufpreis: Höhe
- Exkurs: Kaufpreis Nebenkosten
- Exkurs: Rendite berechnen
- Minimale Rendite nach Lage
- Vermietet vs unvermietet
- Exkurs: Eigenbedarf
Immobilien in A-, B-, C-Lage
Immobilien in A-, B-, C-Lage sind das nächste große Thema in unserem kostenlosen Immobilien Ratgeber. Lerne hier die Vorteile und Nachteile der verschiedenen Lagearten kennen. Den Unterschied zwischen Investment Immobilie und Renditeimmobilie hast du ja bereits kennengelernt! Jetzt geht es darum, die Entscheidung zu treffen, in welcher Lageart du investieren willst. Danach ein kleiner Exkurs auf drei Fachbegriffe, die dir gegebenenfalls häufiger als Immobilieninvestor begegnen werden. Mikrolage, Mesolage und Makrolage. Wieso beantwortest du letztendlich die ganz individuelle und persönliche Frage, nach dem perfekten Immobilienstandort für dein Investment.
- Immobilien in A-, B-, C-Lage
- Exkurs: Makro- und Mikro-Lage
- Perfekter Standort
Bestand oder Neubau und Baujahre (Mängel)
Als nächstes, in deiner Checkliste zur Vorbereitung für den Immobilienkauf, die Frage nach Bestand oder Neubau? Außerdem ein sehr ausführlicher Blick auf die verschiedenen Baujahre von Immobilien, wenn du dich für eine Bestandsimmobilie entscheidest. Egal ob vor 1900 gebaut, 1910, 1950, 1960 oder auch neuere Modelle aus 1980, 1990 oder den 2000er Jahren.
- Bestand vs Neubau
- Baujahre im Vergleich
Zum Schluss kommen wir in der Vorbereitung zum Immobilienkauf noch zur Frage, wie groß sollte eine Immobilie sein? Diese Frage lässt sich ebenso wenig pauschal beantworten und unterscheidet sich z.B. nach den verschiedenen Lagearten. In Großstädten, Immobilien in A-Lage, solltest du in Zukunft vor allem auf Mikroapartments setzen, schließlich gibt es immer mehr Singles und alleinstehende. Nach aktueller Rechtslage, während das 23 Quadratmeter pro Wohnung.
Danach lernst du noch zwei wichtige Aspekte kennen, die Erbpacht und die Sozialbindung (Sozialwohnungen).
- Größe der Immobilie
- Erbpacht
- Sozialbindung
Kaufphase: Immobilienkauf abschließen
Zum Schluss kommt die Kaufphase. Hier lernst du noch einmal ausführlich alle Aspekte, die du in der finalen Phase beim Immobilienkauf berücksichtigen musst. Dazu gehört insbesondere die Prüfung der Immobilie. Oder einfach gesagt, die Immobilienbewertung.
Diese Bewertung einer Immobilie unterteilt du in zwei Bereiche, die kaufmännische Prüfung und die technische Prüfung. Die kaufmännische Prüfung geht relativ schnell, diese kannst du anhand von Kennzahlen, z.B. aus dem Immobilien Exposé, berechnen. Wenn dich diese Kennzahlen überzeugen, kannst du in die ausführlichere, technische Prüfung der Immobilie gehen. Hier geht es um die Bausubstanz (Baujahre), aber auch um technische Anlagen und Details wie Fensterdichtungen, Dachstühle, bald anstehende Instandhaltungen… das alles bringt dich letztendlich zur Kalkulation des Kaufpreises. Je besser deine Prüfung (Bewertung) desto mehr Verkaufsargumente hast du in den letztendlichen Verhandlungen um den Kaufpreis.
Das lernst du im 3. Teil: Kaufen – Übersicht
- Kaufmännische Prüfung
- Technische Prüfung
- Bewertung nach Baujahren
- Kalkulation: Eigentumswohnung
- Exkurs: Kaufpreis
- Exkurs: Grunderwerbsteuer
- Exkurs: Makler Kosten
Du hast dich für eine Immobilie entschieden, aufgrund der kaufmännischen Zahlung und aufgrund der technischen Prüfung. Jetzt kannst du die finalen Unterlagen für deine Bank vorbereiten. Danach folgt der Kaufvertrag beim Notar und die Immobilienübergabe. Gerne außerdem noch mehr (Exkurs) über die Ablage und die Verwaltung deiner neuen, vielleicht ersten oder auch schon zweiten Immobilie.
- Unterlagen für die Bank
- Kaufvertrag vorbereiten
- Ablage und Verwaltung
Immobilienarten: Häuser, Wohnungen & Grundstücke
Was ist eine Immobilie und welche Arten von Immobilien gibt es? Eine Immobilie kann ein unbebautes oder bebautes Grundstück sein. Grundlegend gibt es zunächst vier verschiedene Arten von Immobilien: Das Grundstück, ein Haus, die Eigentumswohnung und Gewerbeimmobilien. Im Folgenden erfährst Du detaillierter, welche Typen von Immobilien Du kaufen kannst.
Quadratisch, praktisch, Gut
Haustypen
Wer ein Haus kaufen will, der hat viele Möglichkeiten. Abhängig von Deinen Bedürfnissen und Kriterien, gibt es zahlreiche Hausarten, die in Größe, Etagenmenge oder Zweck variieren. Neben dem klassischen Einfamilienhaus, gibt es die Doppelhaushälfte, das Reihenhaus, Mehrfamilienhaus oder das Wohn- und Geschäftshaus.
- Einfamilienhaus
- Mehrfamilienhaus
- Doppelhaushälfte
- Reihenhaus
- Bungalow
- Fachwerkhaus
- Geschäftshaus
- Ferienhaus
- Landhaus
- Strandhaus
- Villa
- Nullenergiehaus
- Niedrigenergiehaus
- Passivhaus
Wohnungstypen
Die Eigentumswohnung ist der ideale Einstieg in die Immobilienbranche. Wer in eine Eigentumswohnung investiert, der kann sein Vermögen inflationssicher aufbauen und sammelt wichtige Erfahrungen für zukünftige Immobilienkäufe. Eigentumswohnungen liegen in einem Mehrfamilienhaus, Wohn- oder Geschäftshaus. Sie können selbst bewohnt oder vermietet werden. Neben der Eigentumswohnung gibt es noch die Möglichkeit ein Loft, Penthouse, eine Maisonette Wohnung, Etagenwohnung, Apartment, Altbauwohnung oder Terrassenwohnung zu kaufen.
- Eigentumswohnung
- Altbauwohnung
- Apartment
- Loft
- Dachgeschosswohnung
- Etagenwohnung
- Einliegerwohnung
- Maisonette Wohnung
- Penthouse
- Souterrainwohnung
- Terrassenwohnung
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien, wie z.B. Einkaufszentren haben den Vorteil, dass sie oftmals in der Erstellung günstiger sind als der klassische Wohnraum. Zudem kann in der Regel bei der Vermietung, je nach Lage ein höherer Quadratmeterpreis angesetzt werden. Doch auch hier gilt, als Anfänger sollte man vorsichtig sein. Der Kauf von gewerblich genutzten Immobilien, wie Büros oder Einzelhandel birgt ein großes Risiko und ist in der Finanzierung schwieriger. Deshalb sind solche Spezial-Immobilien eher etwas für Profis.
Kauf von Gewerbeimmobilien für Profis geeignet
Grundstück (unbebaut)
Zunächst gilt unbebaute Grundstücke sind interessant für Profis, die sich mit dem Baugewerbe und der Immobilienbranche besser auskennen. Das abgegrenzte Stück Land (Grundstück) variiert im Wert pro Quadratmeter abhängig von der Lage, der Größe und dem Zwecke. Womit soll das Grundstück bebaut werden? Und ist es überhaupt bebaubar? Um ein unbebautes Grundstück zu erwerben, ist viel Vorwissen und Erfahrung von Nöten.
- Gewerbegrundstück
- Wohngrundstück
- Landwirtschaftliche Fläche
Lagearten von Immobilien
Der richtige Standort für Immobilieninvestments zu finden ist eine Herausforderung. Der Standort einer Immobilie ist entscheidend für dessen zukünftige Werteentwicklung. Welcher Standort kommt für meine Immobilie in Frage und wie unterscheide ich? Man unterscheidet im Allgemeinen zwischen A-, B- und C-Lagen. A-Lagen sind die besten und C-Lagen die schlechtesten Lagen.
Tipp: In A- und B-Lagen investieren!
Ausschlaggebend für die Einstufung der Lage sind z.B.:
- Nähe zum Zentrum
- Stadt oder Land?
- Infrastruktur
- Gut oder schlecht angebunden?
Faktoren der Standortwahl:
- Eigennutzer: Nah am Arbeitsplatz, gutes Umfeld, Persönliche Vorlieben
- Kapitalanleger: Motivationsabhängig (Cashflow, Wertsteigerung, etc.)
Welche Lagearten gibt es bei Immobilien?
Immobilienmakler und -investoren sprechen immer davon: „Lage, Lage, Lage“. Genau darum geht es auch, denn die Lage ist ein entscheidender Faktor, wenn du über die Rentabilität deiner Immobilie(n) nachdenkst.
Kaufst du in einer „attraktiven“ Stadt mit positiver, demografischer Entwicklung, vielleicht 2, 3 starken, großen Unternehmen, einer Hochschule oder Universität oder kaufst du, beispielsweise, einfach nur aus „Sentimentalität“ eine Immobilie „in der Nähe“ oder in der alten Heimat, ohne über die Wirtschaftlichkeit und / oder Wertentwicklung in der Zukunft nachzudenken.
Hier ein Blick auf die 3 Lagearten:
A-Lage: Investment-Immobilie
A-Lage bei Immobilien heißt:
- Preis: Sehr hohe Kaufpreise / Quadratmeterpreise
- Kauf von Investment-Immobilie (Spekulation auf Zukunft)
- Standorte wie München
B-Lage: Rendite-Immobilie
B-Lage bei Immobilien heißt:
- Preis: Hohe / „durchschnittliche“ Kaufpreise
- Kauf von Rendite-Immobilie (Cashflow aus Vermietung)
- Standorte wie Wiesbaden
C-Lage: Risiko-Immobilie
C-Lage bei Immobilien heißt:
- Klein Städte / Gemeinden in strukturschwachen Regionen
- Demografische, stagnierende oder abnehmende Entwicklung
Makro, Meso & Mirko Lage
Um die Lage einer Immobilie richtig einschätzen zu können, sollte man den Standort des Objekts genauer unter die Lupe nehmen und die unterschiedlichen Lagearten kennen. Tatsächlich ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien bei der Immobilienwahl. Bei der Lagebestimmung arbeitet man sich von der größten Einheit zur kleinsten Einheit. Von der Makro, über die Meso bis hin zur Mikro-Lage.
Makro-Lage
Die Makro-Lage beschreibt die größte Lageeinheit in einem Land, bzw. die Lage der Immobilie in Deutschland. In welchem Bundesland, Region oder Stadt befindet sich die Immobilie? Die Einstufung einer Region oder Stadt hängt z.B. von dessen Zuwachs, Abgang, Schuldenstand, Einkommen der Bevölkerung oder Preisentwicklung ab.
Checkliste Makro-Lage:
- Wie gut ist die Verkehrsanbindung? (Autobahnnetzt, etc.)
- Lässt sich der Standort mit dem öffentlichen Nahverkehr gut erreichen?
- Wie ist die Bevölkerungsstruktur? Entwickelt sie sich positiv?
- Wie hoch ist das aktuelle Pro-Kopf-Einkommen, bzw. die Wirtschaftskraft?
- Gibt es genug Arbeitsplätze?
- Wie ist die Lebensqualität? (Kultur, Landschaft, Sehenswürdigkeiten, etc.)
- Wie viele öffentliche und private Dienstleistungsangebote gibt es?
- Wie groß ist das Einzugsgebiet?
Meso-Lage
Auf die Makro-Ebene folgt die Meso-Ebene. Sie beschreibt, wo genau die Immobilie liegt. In welchem Standteil? In welcher Unterregion? Grundsätzlich gilt in den meisten Fällen, je näher die Immobilie am Stadtzentrum liegt, umso besser ist die Lageeinschätzung. Neben der gefragten zentralen Stadtlage, hat jede Stadt weitere bevorzugte Wohngebiete, die Du vorher recherchieren solltest. Wichtig ist jedoch, dass du darauf achtest in der Stadt oder in der Stadtumgebung, sprich dem Speckgürtel bleibst.
Tipp: Je weiter Du Dich vom Stadtzentrum entfernst, umso höher sind die Mietrenditen. Kaufpreise im Zentrum sind höher als in der Umgebung. Es ist lohnendwert, sich vom Stadtzentrum zu entfernen, aber nicht zu weit raus zu gehen.
Checkliste Meso-Lage:
- Wie gut ist die Infrastruktur? (Geschäfte, Schulen, Krankenhäuser, etc.)
- Wie ist die Verkehrsanbindung?
- Wie ist die Bebauungsstruktur? Dicht bebaut? Viele Grünflächen?
- Wie ist der Ruf des Stadtteils?
- Wie hoch ist die Arbeitslosenquote?
- Kann man eine positive Entwicklung beobachten?
Mikro-Lage
Zuletzt folgt, als kleinste Einheit die Mikro-Ebene. Sie gibt Auskunft über die exakte Lage, sprich die Straße und das Stockwerk der Wohnung oder der Hauses. Außerdem beschreibt sie die Beschaffenheit und die Einflüsse der Umgebung. Ist es laut oder leise? Gibt es Supermärkte, Cafés etc. in der Umgebung? Das Level der Mikro-Lage kann sich von Straße zu Straße unterscheiden.
Tipp: Reine Wohngebiete sind meistens ruhiger und versprechen eine besserer Einstufung der Mikro-Lage.
Checkliste Mikro-Lage:
- Ist die Lage eine reines Wohngebiet oder Mischgebiet?
- Wie sieht das Umfeld aus?
- Wie schaut das Baulastenverzeichnis aus?
- Sind die Nachbargrundstücke bebaut oder unbebaut?
- Wie sieht die Sozialstruktur und das direkte Umfeld aus? (umliegende BewohnerInnen)
- Wie gut ist die Wohnqualität?
- Wie nah sind Bushaltestellen, Bahnhöfe, U-Bahn etc.?
- Gibt es Kindergärten, Schulen oder Ärzte in der Nähe?
Richtige Immobilie finden – Eigennutz vs. Kapitalanlage
Selbst einziehen oder vermieten? Ein Immobilienkauf hat genau zwei Beweggründe. Entweder Du willst ein Eigenheim kaufen oder Du möchtest in Immobilien investieren und diese vermieten, um Dein Vermögen aufzubauen. Die erste Immobilie sollte jedoch, wenn möglich nicht zum Eigennutz gekauft werden. Warum und welche Vor- und Nachteile der Eigennutz und die Kapitalanlage mit sich bringen erfährst Du hier.
Vor- und Nachteile von Eigennutz und Kapitalanlage
Je nach Zielsetzung und Motivation möchtest Du eine Immobilie für den Eigennutz oder als Kapitalanalage kaufen. Dabei gibt es viele Faktoren, die deiner Entscheidung zu Grunde liegen. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die wir Dir nun zeigen wollen.
Eigennutz: Vor- und Nachteile
Vorteile von Eigennutz:
- langfristige Planung möglich
- individuelles Leben und Gestalten
- höhere Lebensqualität
- sichere Geldanlage
- Inflationsschutz
- Immobilienfinanzierung im Zinstief
Nachteile von Eigennutz:
- Instandhaltungskosten müssen selbst getragen werden
Kapitalanlage: Vor- und Nachteile
Vorteile von Kapitalanlage:
- Zinsen und Tilgung werden vom Finanzamt und dem Mieter gezahlt
- Instandhaltungskosten werden vom Finanzamt und Eigentümer gezahlt
- Modernisierungskosten werden vom Finanzamt und dem Mieter gezahlt
- schlauer Vermögensaufbau
Nachteile von Kapitalanlage:
- Steuerlast steigt, Überschüsse müssen versteuert werden
- schwierig in A-Lagen Immobilien mit hoher Rendite zu finden
Eigennutz: Kriterien
Wenn Du vor hast eine Immobilie für den Eigennutz zu kaufen, muss Du einige wichtige Kriterien beachten. Zum Beispiel wird eine gute Lage für den Eigennutz anders definiert, als für eine Kapitalanlage. Wir haben für Dich eine Liste mit allen wichtigen Aspekten des Eigennutzes zusammengestellt.
Wichtig: Bestimme Deine Zielsetzung und Motivation. Was willst Du mit dem Kauf erreichen?
Kriterien Liste:
- Eigennutz oder Kapitalanlage?
- Maximaler Kaufpreis
- Welche Städte und Standorte kommen in Frage?
- In welchen Stadtteil willst Du ziehen?
- Bestand oder Neubau?
- Wie alt darf das Haus sein?
- Größe der Immobilie (Wohnfläche, Zimmer)
- Ausstattung
- Erbpacht?
- Sozial- oder Nachbindungen?
- etc.
Warum Eigennutz ein teureres Wohnen ist
Zinsen, Tilgung, Reparaturen, Modernisierungs- und Sanierungskosten etc. Wer bezahlt all das? Der Eigennutzer! Der Eigentümer des Objektes trägt alle anfallenden Kosten. Anders als bei einem Immobilieninvestment, bekommt man als Eigennutzer kein Geld vom Finanzamt. Darum stimmt die Aussagen, dass Eigennutz ein teureres Wohnen ist.
Immobilien als Cash-Maschine
Immobilien, die eine hohe Mietrendite haben bezeichnet man als Cash-Maschine. Sie erwirtschaften nach Abzug aller Kosten (Zinsen, Tilgung, etc.) einen Überschuss. Durch eine Immobilie als Cash-Maschine generietst Du eine laufende Einnahmequelle.
Immobilien zur Wertsteigerung
Wenn Du Immobilien zur Wertsteigerung kaufen willst, dann kauft man ausschließlich in Großstädten. Der Vorteil: Die hohen Gewinne sind nach der Spekulationsfrist steuerfrei. Wenn Du auf langfristigen Vermögensaufbau setzt, dann sind solche Immobilien das richtige für Dich. Allerdings erwirtschaften diese Art von Immobilien nur eine geringe laufende Rendite, zwischen 2% und 4%.
Je höher die Mietrendite, umso schlechter die Wertsteigerung
Ablauf Immobilienkauf
Im Folgenden erfährst Du welche Schritte Du beim Immobilienkauf durchlaufen musst. Zunächst erfolgt die Vorbereitungsphase. In dieser stellst Du deine Dokumente zusammen, erstellst eine Immobilien-Kriterien-Liste, lernst den Markt kennen, führst erste Bankgespräche und ermittelst Dein Eigenkapital.
Darauf folgt die Immobiliensuche und die Besichtigungen. Wenn Du eine passende Immobilie gefunden hast, folgt die Abschluss-Phase, in der der Kaufvertrag zustande kommt und Du Deine erste Immobilie kaufst. Hier finden die Kaufpreisbestimmungen und Verhandlungen statt. Doch die Abschlussphase ist nicht die letzte Etappe des Immobilienkaufs. Es folgen zuletzt die To Dos für nach dem Kauf. Beispielsweise beinhalten diese die Instandhaltung, die Betriebskostenverordnung etc.
Immobilienkauf – Phasen: Übersicht
- Vorbereitung: Unterlagen, Marktanalyse, Eigenkapital, Bankgespräche, Kriterien aufstellen etc.
- Immobiliensuche: Besichtigungen, Kalkulation etc.
- Kauf-Abschluss: Kaufpreisbestimmung, Prüfung, Verhandlung etc.
- Nach dem Kauf: Instandhaltung, Betriebskoste, Vermietung etc.
Vorbereitung für den Kauf einer Immobilie – Phase 1
Die Vorbereitungen beim Immobilienkauf ist das A und O. Diese solltest Du sehr erst nehmen. Mach Dir Gedanken darüber, welche Immobilien für sich in Frage kommen, welche zu finanzieren kannst, wo Dein Investitionslimit liegt und welche Unterlagen Du benötigst. Orientiere Dich am Markt und beachte die folgenden Schritte.
Unterlagen für den Immobilienkauf
Welche Unterlagen benötigst Du für den Kauf Deiner ersten Immobilie? Zunächst ist die Selbstauskunft das wichtigste Formular, dass Du ordentlich ausfüllen musst. ergänzend gibt es die sogenannte Eboni, welche deine Selbstauskunft und alle weiteren Unterlagen für den Immobilienkauf umfasst. In der Vorbereitungsphase deines Immobilieninvestments ist eine saubere Unterlagenführung das A und O. Deshalb investiere viel Zeit in die Richtigkeit deiner Angaben und lege dir eine übersichtliche Struktur an.
Selbstauskunft
Das erste, was Du für den Kauf einer Immobilie benötigst, ist eine Selbstauskunft. Du kannst eine Schufa-Selbstauskunft online anfordern. Wichtig ist, dass deine Selbstauskunft inhaltlich sauber, ordentlich und vollständig ist. Ohne eine sehr gut ausgefüllte Auskunft wird der Immobilienkauf schwierig.
Die Selbstauskunft beinhaltet:
- Persönliche Angaben (Darlehensnehmer, Miteigentümer etc.)
- Einkommensverhältnisse (monatliche Liquidität, Einnahmen und Ausgaben)
- Rentenansprüche (monatlich)
- Bankverbindung
- Vermögensverhältnisse (Guthaben, Verbindlichkeiten)
- Kreditverwendung
- Angaben zum Beleihungsobjekt (Kaufpreis, Baukosten, Grundstück, sonstige Kosten etc.)
- Finanzierungsplan (Eigenkapital, Bausparguthaben etc.)
- Angeben zum Geldwäschegesetz
- Einwilligung zur Einholung von Kreditauskünften
- Datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung
Wenn Du bereits Immobilien besitzt, gibt es eine zusätzliche Selbstauskunft für dein Immobilienvermögen. In dieser führst Du deine Grundstücke und Eigentumsverhältnisse auf. Sonstige Angaben sind: Baujahr, Nutzung, Wohnfläche, Verkehrswert, Belastung im Grundbuch, Darlehensschulden, Mieteinnahmen, Annuität, Ablauf Zinsfestschreibung, Überschuss oder Fehlbetrag, Amtsgericht, Grundbuch, Blattnummer.
Eboni – Was ist das und wie erstelle ich sie?
Was ist eine Eboni? Die Eboni umfasst deine Selbstauskunft, sowie alle weiteren wichtigen Unterlagen für den Immobilienkauf. Zusammen bilden Deine Unterlage dann eine elektrische Bonität, die Eboni.
Regeln für die Eboni:
- Alle Unterlagen müssen gut lesbar sein
- Das fertige PDF sollte maximal 4 MB groß sein
- Alle Unterlagen müssen gescannt sein
- Gib nicht die Originale weg
- Wenn Deine Handschrift nicht gut lesbar ist, kannst Du Sie am Computer nachschreiben
- Alle Unterlagen sollten in der Reihenfolge, wie sie in der Selbstauskunft vorkommen aufgeführt sein
Kriterien der Immobilie festlegen
Um das auf deine persönliche Bonität und Ziele abgestimmte Objekt zu finden, musst Du die Kriterien für Deine zukünftige Immobilie festlegen. Eine Kriterienliste hilft Dir effektiver zu suchen und letztendlich Deine Traumimmobilie zu finden. Dabei sparst Du nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Solltest Du ein Haus oder eine Wohnung zum Eigennutz suchen, spielen auch emotionale und Geschmackskriterien eine große Rolle. Kriterien von Immobilien als Kapitalanlage beruhen eher auf betriebswirtschaftlichen Kriterien.
Kriterien für den Immobilienkauf:
- vermietet oder leere Immobilie?
- Eigennutz oder Kapitalanlage?
- Maximaler Kaufpreis/ Investitionsvolumen?
- Minimale Brutto-Rendite?
- Welche Stadt oder welchen Standort?
- Bestand oder Neubau?
- Wie alt darf das Haus sein?
- Maximale Größe der Immobilie (Wohnfläche, Zimmeranzahl)?
- Ausstattung?
- Erbpacht, ja oder nein?
- Sozial- oder Nachbindung?
Diese Kriterien sind natürlich nur Richtwerte. Letztendlich hängt es auch von Deiner eigenen Recherche ab, in welcher Stadt oder in welchem Ort, welche Werte, Preise oder Maßstäbe gelten. Wichtig ist aber, dass Du während der Vorbereitungsphase Deine Zielsetzung und Motivation formulierst und die einzelnen Kriterien für Dich gewichtest.
Vermietet oder unvermietet kaufen?
Ist es besser eine vermietete oder eine unvermietete Immobilie zu kaufen? Wenn Du planst selbst die Immobilie zu beziehen, willst Du natürlich so schnell wie möglich Dein Haus oder Deine Wohnung beziehen, deswegen sollte die Immobilie im Falle des Eigennutzes unvermietet gekauft werden. Sollte die Immobilie zu dem Zeitpunkt trotzdem vermietet sein, kannst Du den Mietern aufgrund von Eigennutz kündigen.
Immobilien, die zu Zwecken der Kapitalanlage gekauft werden, lassen sich sowohl vermiete als auch unvermietet ohne Probleme kaufen. Kapitalanleger müssen selbst überlegen was besser zu ihnen passt.
Vermietet kaufen – Vorteile:
- kein Ärger mit Neuvermietung
- Leerstandsrisiko zu Beginn gering
- geringerer Zeitaufwand
- Verhalten des Mieters ist bekannt
Vermietet kaufen – Nachteile:
- häufig unter des aktuellen Mietpreis vermietet
- Mietverträge müssen oft übernommen werden
- evt. Renovierung nach Auszug des Mieters.
Unvermietet kaufen – Vorteile:
- Renovierungen können direkt durchgeführt werden
- Neuvermietung: Mietpreis kann neu bestimmt werden
- aktueller Mietvertrag
Unvermietet kaufen – Nachteile:
- Leerstand zu Beginn
- hoher Zeitaufwand (Renovierung, Vermietung etc.)
Minimale Brutto-Rendite
Bevor Du eine Immobilie kaufst, solltest Du Dich fragen, welche Rendite eine Objekt mindestens erwirtschaften sollte. Kapitalanlegen zielen auf einen möglichst effizienten Vermögensaufbau. Die Bruttorendite sollte in dem Fall möglichst hoch ausfallen.
Je höher die Brutto-Rendite, umso geringer ist die monatliche Eigenbelastung, also ist der positive Cashflow höher.
Die Bruttorendite hängt vom Standort und der Investmentstrategie ab und lässt sich daher schwer definieren. Di Formel zur Berechnung der Bruttorendite lautet: Netto-Jahres-Miete/ Kaufpreis x 1000 = Brutto-Rendite. Die Faktoren können sich je nach Wirtschaftslage ändern.
Netto-Jahres-Miete/ Kaufpreis x 100 = Brutto-Rendite
Wichtig: Je höher die Brutto-Rendite, umso geringer ist die monatliche Eigenbelastung, also ist der positive Cashflow höher.
Bewertung nach Baujahren: Bestand oder Neubau?
Ob Neubau- oder Bestandsimmobilie. Beide Arten haben ihre Vor- und Nachteile, die wir Dir hier zeigen wollen. Vorweg sei jedoch gesagt, dass die Entscheidung maßgeblich von Deinem persönlichen Interesse abhängt. Jedoch ist die Bestandsimmobilie, wirtschaftlich betrachtet ein besseres Investment. Tipp: Zur Sicherheit Rücklagen bilden, um unvorhersehbare Reparaturen etc. zu stemmen.
Neubauimmobilie – Vorteile:
- alles ist neu (Technik, etc.)
- geringes Risiko für Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen
- Mitbestimmung beim Innenausbau
Neubauimmobilie – Nachteile:
- höherer Kaufpreis pro Quadratmeter
- Wertverlust in den ersten Jahren
Bestandsimmobilie – Vorteile:
- Niedrigerer Kaufpreisfaktor
- weniger Eigenkapitaleinsatz
- höhere Rendite
Bestandsimmobilie – Nachteile:
- höheres Risiko für Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen
Baujahr und Zustand der Immobilie
Entscheidest Du Dich für eine Bestandsimmobilie, ist das Baujahr des Hauses von großer Bedeutung. Zwar sind ältere Gebäude im Kauf günstiger, bergen aber in der Regel viele Mängel und damit auch höhere Instandhaltungskosten, Nebenkosten etc.
Als Eigennutzer kann Du nach Deinem persönlichen Geschmack entscheiden. Als Kapitalanlegen ist es sinnvoll den Kaufpreis und die Fixkosten, Instandhaltungskosten etc. zu prüfen und gegenüberzustellen.
Tipp: Desto schlechter die Lage, umso besser sollte der Zustand sein.
Der Mythos, dass Immobilien nur 100 Jahre leben und dann nichts mehr wert sind, ist falsch. Wenn eine Immobilie ordentlich in Stand gehalten und gepflegt wird, kann diese weitaus mehr als 100 Jahre überleben.
Typische Schwachstellen, Mängel nach Baujahren
Gebäude aus bestimmten Zeiten weisen häufig ganz bestimmte Mängel oder Schwachstellen auf . Einige typische Mängel haben wir für dich nach Baujahren aufgelistet.
Bis 1900:
- Wärmedämmung unzureichend
- Schallschutz unzureichend
- Risse in tragenden Teilen
- Wasserrohe aus Blei
- Dächer ohne Dämmung
- etc.
Bis 1935:
- Bleirohre
- Kondensationsprobleme wegen dünner Außenwände
- Feuchtigkeit im Keller
- teilweise Schwammbefall
- fast alles unterdimensioniert
- etc.
Bis 1945
- verbauter Bauschutt
- Minimalismus
- schlechte Bausubstanz
- schädlingsanfällige Dächer
- Dünne Innnen- und Außenwände
- etc.
Bis 1960:
- Betontreppenhäuser
- Wärmedämmung unzureichend
- Schallschutz unzureichend
- teilweise Alufenster
- Einfachverglasung
- ungedämmte Dachstühle
- Betonschäden
- etc.
Bis 1970:
- Probleme bei Wärme- und Kältebrücken
- oft Betonsanierung nötig
- Flachdächer
- Wasserleitungsprobleme
- Teerhaltiger Parkettkleber
- etc.
Bis 1980:
- schadhafte Dachanschlüsse
- Flachdächer oft spröd
- Dämmung minimalistisch
- Reparaturbedarf zunehmend
- etc.
Bis 1990:
- Dämmung unzureichend
- etc.
Maximale Größe: Zimmer & Wohnfläche
Wie viel Wohnfläche benötigst Du? Die Wohnfläche ist abhängig von Deiner Intention. Wenn Du die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen willst, möchtest Du wahrscheinlich viel Platz, gut geschnittene Zimmer und die passende Anzahl an Zimmern haben. Aber aufgepasst, kaufe nicht unnötig mehr Fläche, als Du benötigst. Mehr Fläche bedeutet auch höhere Nebenkosten.
Als Kapitalanleger willst Du Leerstand vermeiden und eine hohe Mietrendite erzielen. Die Zimmeranzahl sollte in Relation zur Wohnungsgröße stimmen. Zu große Wohnungen sind aufgrund ihres erhöhten Mietpreises oft schwerer zu vermieten. Tipp: Wer Wohnung in A-Lage vermieten will, der kauft kleine 1-Zimmer Wohnungen. Dadurch kannst Du bei geringer Wohnfläche einen hohen Mietpreis verlangen.
Kleine, mittelgroße Wohnungen haben die geringste Leerstandsquote und erwirtschaften langfristig am meisten.
Erbpacht & Erbbaurecht
Du kannst selbstverständlich auch Grundstücke, beziehungsweise Objekte mit Erbpacht oder Erbbaurecht kaufen. In Fällen des Erbbaurechts werden Eigentumsrecht und Nutzungsrecht von einander getrennt. Der Erbbaurechtgeber stellt dem Erbbaurechtnehmer ein Grundstück zur Verfügung. Damit der Erbbaurechtnehmer das Grundstück nutzen darf, muss derjenige dem Erbbaurechtgeber eine monatliche oder jährliche Entschädigung zahlen.
Tipp: Kapitalanleger können die Kosten für das Erbbaurecht von der Steuer absetzten.
Der Vorteil, wenn Du eine Immobilie als Erbpachtnehmer kaufst, ist dass Du das Grundstück, auf dem das Objekt steht, nicht mit bezahlen musst. Der Nachteil ist wiederum, dass Du monatliche bzw. jährliche Kosten, die Erbpachtzinsen an den Erbpachtgeber zahlen musst. Auch bei der Ermittlung des Beleihungswertes des Objekts bei der Bank wirkt sich das Erbbaurecht negativ aus.
Die Finanzierung von Immobilien mit Erbbraurecht und die Verträge sind in den meisten Fällen schwieriger und komplexer. Daher hier ein Tipp:
Nur Kaufen wenn:
- mind. 30 Jahre Restlaufzeit
- Kaufpreis + fiktiver Grundstücksanteil 30% günstiger als der Markt.
Sozial- oder Nachbindung
Ähnlich wie Immobilien mit Erbbaurecht, bringen auch Häuser und Wohnungen mit Sozial- oder Nachbindung ihre Schwierigkeiten mit sich. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen eine solche Immobilie zu erwerben. Durch Sozialbindung im Wohnungsbau wird mit öffentlichen Mitteln Wohnraum geschaffen. Der Vorteil: Der verantwortliche Bauherr bekommt ein zinsgünstiges Darlehen und/oder sogar Zuschüsse. Für diese Unterstützung verpflichtet er sich den geschaffenen Wohnraum einkommensschwachen Personen bereitzustellen. Die Mietpreise pro Quadratmeter werden bei diesen Objekten mit der „Kostenmiete“ begrenzt.
Die Miete darf nach der Ablöse des Darlehens in der sogenannten Nachbindungsfrist, nur alle drei Jahre gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht werden. Die Nachbindungsfrist erstreckt sich über 10 Jahre. Danach kann die Miete angepasst werden.
Sozialbindung im Wohnungsbau:
- Marktpreise können nicht erreicht werden
- Mieten sind gedeckelt
- Wohnen mit Berechtigungsschein
Für Kapitalanleger ist eine Sozialimmobilie nur dann interessant, wenn sich die niedrigere Miete auch im Kaufpreis widerspiegelt. Dir sollte bewusst sein, dass Du die Nachbindungsphase überbrücken musst und dich langfristig orientieren musst. Der Fokus sollte hier auf den Wertezuwachs liegen. Es handelt sich um einen Anlagehorizont von etwa 10-15 Jahren.
Kaufpreis bestimmen: Maximales Investmentvolumen – Faktoren
Dein maximales Investmentvolumen hängt von persönlichen und finanziellen Faktoren ab. Die vier Faktoren, die dein maximales Investment definieren sind:
- Individuelle Bonität
- Beleihungswert
- Höhe des Eigenkapitals
- Monatliche Belastung
Dein optimaler, maximaler Kaufpreis lässt sich über folgende Formel bestimmen: Maximaler Kaufpreis = Eigenkapital x 10
Individuelle Bonität
Die Finanzierung einer Immobilie hängt von deiner persönlichen Bonität ab. Je höher deine Bonität, umso weniger Eigenkapital benötigst du. Die individuelle Bonität wird von der Bank bestimmt, indem sie die Vermögenswerte den Verbindlichkeiten gegenüberstellt und ermittelt so den positiven Vermögenswert.
Je höher deine Bonität, umso weniger Eigenkapital benötigst du.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist normalerweise 80% des Verkehrswerts. Durch ihn sichert sich die Bank, im Falle eines Kreditausfalls ab. Immobilien, die in einem schlechten Zustand sind, haben trotz guter Lage automatisch einen geringeren Beleihungswert. Der Beleihungswert wird über drei Aspekte ermittelt: Grundstückswert, Sachwert und Ertragswert.
Beim Beleihungswert werden drei Punkte berücksichtigt:
- Grundstückswert
- Sachwert
- Ertragswert
Eigenkapital ermitteln
In der Regel erwarten die Banken ein Eigenkapital von 20% des Immobilien-Kaufpreises. Je besser deine Bonität, umso geringer wird der Eigenkapitalanteil. Außerdem mindert die Höhe des Kaufpreises das geforderte Eigenkapital, wenn dieser unter dem Marktwert liegt. Im Folgenden erfährst Du noch mehr zum Thema Eigenkapital.
Monatliche Belastung
Als Bedingung des Darlehens wird auch dein monatlicher Cashflow von der Bank ermittelt. Dieser setzt sich auch der Summe aller Einnahmen abzüglich der laufenden Kosten zusammen. Grundvoraussetzung für einen Immobilienkauf ist ein positiver Cashflow.
Die monatliche Belastung sollte 40% deines Netto-Einkommens nicht übersteigen.
Beachte, dass die Zinsen bei unter 2% für 10 Jahre momentan liegen. Die Belastung der Immobilie muss auch bei späteren Neu- und Umfinanzierungen getragen werden. Neben den Zinsen kommen auch die Betriebswirtschaftskosten. Als Kapitalanalegen darfst Du außerdem unvorhersehbare Reparaturen oder Instandhaltungskosten nicht vergessen. Leg dir deshalb neben den Brutto Mieteinnahmen, Hausgeld, Zinsen und Tilgung eine Puffer von etwas 0,30 Euro bis 0,80 Euro pro Quadratmeter zurück.
Kaufpreisfaktor
Eine wichtige wirtschaftliche Kennziffer, die Du dir merken solltest ist der Kaufpreisfaktor. Er gibt Auskunft über die Höhe des Preises einer Immobilie. Um den Kaufpreisfaktor zu berechnen, musst Du den Immobilie-Kaufpreis Durch die Jahresnettomiete teilen. Fällt der Faktor hoch aus, ist die Lage gut. Fällt der Faktor niedrig aus, ist die Rendite der Immobilie besser. Damit Du ein Gefühl für den Kaufpreisfaktor bekommst, kannst Du Immobilienpreise von Online-Plattformen in verschiedenen Städten vergleichen und ausrechnen. Die Formel für den Kaufpreisfaktor lautet: Kaufpreis / Jahresnettomiete = Kaufpreisfaktor.
Je höher der Kaufpreisfaktor, umso höher die monatliche Eigenbelastung
Lass sich von dem Kaufpreisfaktor jedoch nicht zu sehr beeinflussen. Letztendlich entscheidet der Quadratmeterpreis im Vergleich zur Lage und zum Umfeld, sowie das Potenzial der Immobilie über den Kauf.
Cashflow & Liquidität
Stelle Deinen Cashflow (monatliche Einnahmen) und Deine Liquidität gegenüber. Ohne einen positiven Cashflow ist keine Finanzierung möglich. Wichtig ist, dass Du Deine Einnahmen erhöhst und deine Ausgaben reduzierst.
Marktanalyse und Besichtigungen durchführen
Bei der Vorbereitung eines Immobilienkaufs ist die Marktanalyse das A und O. Recherchiere und erkundige Dich, wie der Markt momentan aussieht und vereinbare Besichtigungstermine, um Dir ein besseres Bild zu machen. Damit Du den Markt einschätzen lernst, besichtige mind. 20 Immobilien, die ungefähr deiner Kriterienliste entsprechen.
Finanzierung: Eigenkapital
Egal ob Du eine Immobilie für den Eigennutz oder als Kapitalanalage kaufen willst, das einzusetzende Eigenkapital bildet den Grundpfeiler für dein Investment. Jede Bank verlangt ein Eigenkapital, um das Kreditfallrisiko zu mindern.
Eigennutz: So viel Eigenkapital wie möglich.
Kapitalanlage: So wenig Eigenkapital wie möglich.
Eigenkapital bei Eigennutz:
- min. 20% des Kaufpreises als Eigenkapital
- so viel Eigenkapital aufbringen wie möglich
- niedrigere Zinsen
- kleineres Darlehen = kleine monatliche Belastung
- Zinsen können nicht von der Steuer abgesetzt werden
Eigenkapital bei Kapitalanlage:
- max. 10-15% des Kaufpreises als Eigenkapital
- Zinsen für das Darlehen können zu 100% von der Steuer abgesetzt werden
- der Mieter zahlt indirekt die Zinsen
Rollierendes Eigenkapital
Wenn Du eine Immobilie kaufen willst, verlangt die Bank einen gewissen Prozentsatz an Eigenkapital. Bei einer klassischen Finanzierung wird das Eigenkapital verwendet schmälert die Finanzierungssummer. Der Nachteil jedoch, dass Dein eigesetztes Geld danach weg ist und erst wieder bei Verkauf der Immobilie zur Verfügung steht.
Tipp: Vereinbare mit der Bank eine Vollfinanzierung
Bei einer Vollfinanzierung hinterlegst Du dein Eigenkapital auf ein separates Konto, welches Du als Sicherheit abtrittst. Dann kannst Du mit der Bank vereinbaren, dass dein Eigenkapital nach Tilgung des Darlehens in Höhe des Eigenkapitals wieder freigegeben wird.
Achtung: Eigennutzer sollten eine andere Methode wählen, um das Darlehen schnell zu tilgen.
Beratungsgespräche Bank
Nachdem Du deine Unterlagen zusammen hast und eine Finanzierung im Hinterkopf hast, muss Du Dich bei einer Bank beraten lassen. Recherchiere und erkundige Dich, wie viel Eigenkapital die Banken erwarten, welche Finanzierungsarten sie bieten und welche Ansprüche die verschiedenen Banken haben. Dabei ist es wichtig, dass Du mind. drei Banken und Finanzvermittler besuchst und dich beraten lässt.
Führe mind. 3 Beratungsgespräche bei Banken
Als Immobilieneinsteiger musst Du erst einmal ein Gefühl für Finanzierungen entwickeln. Beachte hier die Sieben-Kontakt-Regel.
Die Sieben-Kontakt-Regel
„Ein Kontakt braucht mind. sieben Kontaktaufnahmen bis er reif ist.“ Das besagt die sogenannte Sieben-Kontakt-Regel. Und wie Du sicherlich schon weist, sind Kontakte in der Immobilienbranche sehr wichtig. Doch ein guter Kontakt, den man um Gefallen fragen kann, muss hart erarbeitet werden.
Tipp: Keine direkten Anfragen beim ersten Treffen. Baue erst einmal eine Beziehung zu deinem Gegenüber auf.
Weiterhin ist wichtig, sein Gegenüber kennenzulernen, ins Gespräch zu kommen und erst nach dem 7 Kontakt die Geschäftsthemen auszubauen. Dieser Prozess durchläuft grob sieben Ebenen, die auf einander aufbauen und zum gewünschten Ergebnis führen.
Start der Immobiliensuche – Phase 2
Nachdem Du eine Kriterien-Liste aufgestellt hast, kannst Du mit der Suche am Markt beginnen. Wenn eine Immobilie Deinen Kriterien entspricht, folgen die Prüfungen des Objektes. Zuletzt beendest die zweite Phase des Immobilienkaufs mit der Kalkulation.
Kaufmännische & Technische Prüfung der Immobilie
Bevor du eine Immobilie kaufst, musst du dieser einer kaufmännischen und technischen Prüfung unterziehen, um sicherzustellen, dass das Objekt deinen Erwartungen entspricht. Die Kaufmännische Prüfung bezieht sich auf die finanziellen Aspekte des Immobilien-Kaufs, während die technische Prüfung die Immobilie selbst unter die Lupe nimmt.
Kaufmännische Prüfung
Bei der Kaufmännischen Prüfung wird geprüft, ob dein gesetzter Budgetrahmen eingehalten werden kann, damit es zu keinen unerwarteten Kosten kommt. Während der Prüfung werden folgenden Aspekte angeschaut:
- Können alle laufenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden?
- Wurde eine Kaution vereinbart? Nachweis
- Gibt es Besonderheiten im Mietvertrag?
- Häufen sich Mietrückstände?
- Gibt es Mietminderungen?
- Wann wurde die letzte Mieterhöhung durchgeführt?
- Was kannst du bei einer Neuvermietung erzielen? Marktanalyse durchführen
- Was sind nicht umlegbare Kosten im Wirtschaftsplan?
- Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage in der WEG?
- Stehen Sanierungskosten an? Beschlusssammlung prüfen
Technische Prüfung
Auf die kaufmännische Prüfung folgt die technische Prüfung. Diese hilft dir, das Investitionsvolumen richtig einzuschätzen, damit keine unerwarteten Kosten auf dich zukommen. Während der Prüfung werden folgenden Aspekte angeschaut:
Wohnung:
- Zustand und Baujahr der Fenster
- Gibt es Feuchtigkeit an den Außenwänden?
- Wie ist der Zustand der Elektro-Unterverteilung?
- Zustand Badezimmer: Wie sind die Sanitäreinrichtungen?
- Wie ist der allgemeine Zustand der Wohnung? Wände, Decken, Böden etc.
Gemeinschaftseigentum:
- Wie ist der Zustand der Fassade?
- Wie ist der Zustand des Dachs/Dachboden?
- Wie ist der Zustand des Kellers? Gibt es nasse Wände
- Zustand und Alter der Heizungsanlage?
- Zustand Elektro-Zählerschrank (Hauptverteilung)
- Bewohner befragen, ob es allgemein Probleme mit dem Haus gibt
- Was muss an Instandsetzungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden?
Kalkulation: Kaufpreis, Nebenkosten, Erwerbskosten etc.
Ist das Immobilienangebot zum Kauf geeignet? Um diese Frage zu beantworten solltest du bei der Immobiliensuche eine Kalkulation aller Kosten durchführen. Die Kalkulation sollte folgende Aspekte beinhalten: Allgemeine Daten der Immobilie, Miete, Gebühre, Kaufpreis, Brutto-Rendite, Anschaffungs- und Herstellungskosten, Erwerbsnebenkosten und die Renovierungskosten.
Berechnung des Gesamtkaufpreises:
- Adresse
- Fläche
- Netto-Miete Wohnung
- Netto-Miete Garage, Stellplatz
- Nebenkosten Vorzahlung Mieter
- Hausgeldzahlung
- monatliche Gebühren für SEV
- Kaufpreis Wohnung
- Kaufpreis Garage/Stellplatz
Aus diesen Punkten ergibt sich der Gesamtkaufpreis. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten und die Renovierungskosten.
Erwerbsnebenkosten:
- Maklergebühren in % ohne MwSt.
- Grunderwerbsteuer in %
- Notar und Gerichtsgebühren in %
- Sonstiges (z.B. Gutachter/Architekt
Immobilien-Abschluss – Phase 3
Herzlichen Glückwunsch! Wenn Du an diesem Schritt angekommen bist, hast Du eine auf deiner persönlichen Bedürfnisse angestimmte Immobilie gefunden und bist bereit sie zu kaufen. Der Immobilien-Abschluss umfasst das Einreichen der Finanzierung, Verhandlungsgespräche, die ordentliche Ablage aller Objektunterlagen und Formulare, sowie den Kaufvertrag.
Objektunterlagen/ Formulare
Deine Objektunterlagen, Mietunterlagen und Bankdokumente solltest Du zu jeden Zeitpunkt ordentlich sortieren und ablegen. Ein vernünftiges Ablagesystem ist für Dich als Immobilieninhaber sehr wichtig. Damit Deine Unterlagen vollständig sind siehst Du hier eine Übersicht mit allen wichtigen Unterlagen, die vorhabenden sein müssen.
Bankordner:
- Darlehensverträge
- Unterlagen Kontoeröffnung
- Kontoauszüge
- Div. Rechnungen (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Rechnungen Instandsetzung etc.)
Mietordner:
- Mietregister
- Mietvertrag und evt. Nachträge
- Übergabeprotokoll
- NK- Abrechnungen-Grundsteuerbescheide
- Zustimmungserklärung Mieter zu Kautionsübertragung
- Schriftverkehr mit Mieter
Eigentumswohnung:
- Exposé oder Übersichtsblatt zum Objekt (Grunddaten)
- Fotos zur Wohnung, Gemeinschaftseigentum, Umgebung
- Flurkarte/ Lageplan
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (Haus)
- Gebäudeversicherungspolice
- Wirtschaftspläne
- Hausgeldabrechnung
- WEG Verwaltervertrag
- SEV Verwaltervertrag
- Grundbuchauszug
- Beschlusssammlung/ Protokolle ETV
- Teilungserklärung
- Kaufvertrag
Mehrfamilienhaus:
- Exposé oder Übersichtsblatt zum Objekt (Grunddaten)
- Fotos zur Wohnung, Gemeinschaftseigentum, Umgebung
- Flurkarte/ Lageplan
- Grundrisse / Ansichten / Schnitte
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (Haus)
- Gebäudeversicherungspolice
- Wartungsverträge / Hausmeister
- Verträge Heizkostenabrechnung
- Verträge Kabelanschluss
- Wartungsverträge / unterlagen Brandmeldeanlagen, Feuerlöscher, Rauchabzugseinrichtungen
- Unterlagen Heizungsanlage (Wartungsverträge, Bescheide, Schornsteinfeger)
- Beschlusssammlung / Protokolle ET
- WEG-Verwaltervertrag
- Hausgeldabrechnungen
- Wirtschaftspläne
- Kaufvertrag
- Grundbuchauszug
- Kalkulation zum Ankauf
- Verwaltervertrag (falls Objekt extern verwaltet wird)
- Auszüge Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz
- Teilungserklärung
Eigennutz:
- Exposé oder Übersichtsblatt zum Objekt (Grunddaten)
- Fotos zur Wohnung, Gemeinschaftseigentum, Umgebung
- Flurkarte/ Lageplan
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis (Haus)
- Gebäudeversicherungspolice
- Wirtschaftspläne
- Hausgeldabrechnung
- WEG Verwaltervertrag
- Grundbuchauszug
- Beschlusssammlung/ Protokolle ETV
- Teilungserklärung
- Kaufvertrag
Finanzierung einreichen
Wenn Deine Unterlagen vollständig sind, Du eine ordentliche Kalkulation, sowie die Prüfungen Durchgeführt hast, kann Du Dein Finanzierungsvorhaben bei der Bank einreichen. Reiche dafür folgende Unterlagen bei der Bank ein: Selbstauskunft, Bonitäts- und Objektunterlagen. Ergänzend dazu, solltest Du bedenken, dass die Bank den besten Zinssatz für sich erreichen will. Reiche deshalb Deine Finanzierung bei mindestens drei verschiedenen Banken ein und verhandle den Zinssatz.
Verhandlungsgespräche
Akzeptiere nie den Preis der Immobilie, der im Angebot steht! Dieser beinhaltet immer einen Verhandlungsspielraum, den Du nutzen musst. Wirf einen ganz genauen Blick auf deine Wunschimmobilie und such nach Punkten, die nicht perfekt oder ideal sind, anhand derer Du Deine Argumentation fest machen kannst. Durch eine gutes Verhandlungsgespräch kannst Du den Preis in jedem Fall drücken.
Kaufvertrag abschließen
Du haste eine Immobilie gefunden und geprüft, hast den Preis Durch Verhandlungen festgelegt und bist nun bereit zu kaufen. Als letzten Schritt steht der Kaufvertrag an. Ein Kaufvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:
- Daten zum Käufer und Verkäufer (Name, Adresse, Geburtsdatum)
- Daten zum Objekt gemäß dem Grundbuch (Objektadresse, Lage, Grundbuchblatt-Nr. etc.)
- Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit
- Anlagen zum Kaufvertrag: Mieterdaten, Versorgerliste (bei MFH)
- Bestätigung zu Mietverhältnissen (Status Mietverhältnis, Mietrückstände, Kaution)
- Bestätigung, dass es keine Hausgeldrückstände gibt
- Wenn es keine Flächenberechnung zum Objekt gibt: Zusicherung der Größe mit einer Abweichung von max. 3%
- Sämtliche Zusagen des Verkäufers müssen im Kaufvertrag aufgenommen werden
- Grundschuldbestellungsunterlagen der finanzierenden Bank (wenn zur Beurkundung noch nicht vorhanden, dann Vollmacht für
Grundschuldbestellung in den KV mit aufnehmen) - Bei wirtschaftlichem Übergang Vor Mitte des Jahres: Verkäufer übernimmt die Abrechnung mit dem/den Mietern. Nach Mitte des Jahres solltest Du es umgekehrt vereinbaren.
- Forderungen Anliegerbeiträge / Kosten (durch z.B. Straßenbau): Alles, was bis zum wirtschaftlichen Übergang entstanden ist, sollte der Verkäufer tragen, danach Du.
- Lass Dir sämtliche Forderungen (z.B. auf Nachbesserung) gegen Handwerker abtreten.
- Weise Grundstücksanteil, Einbauten, Außenanlagen, Garagen, Instandhaltungsrücklage, Einbauten (wie Einbauküchen oder Wandschränke)
und übernommene Möbel getrennt mit Kaufpreis im Kaufvertrag aus.
Kautionsübertragung
Neben dem Kaufvertrag solltest Du eine Zustimmungserklärung zur Kautionsübertragung abschließen. In dieser stimmt der Mieter zu, die Kaution bzw. Sicherheitsleistung inklusive Zinsen an den Eigentümer zu übertragen.
To Do nach dem Kauf – Phase 4
Mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag ist der grundständige Immobilienkauf zwar beendet, aber als Immobilienbesitzer kommen auch nach dem Kauf einige Aufgaben und Kosten auf Dich zu. Egal ob Wohnung oder Haus, es fallen regelmäßig Instandhaltungs- oder Reparaturkosten an. Außerdem solltest Du als neuer Immobilienbesitzer die Betriebskostenverordnung kennen.
Überblick: Das musst Du nach dem Kauf tun
To Do nach der Kaufpreiszahlung:
- Verkäufer und Notar informieren, dass Kaufpreis vollständig bezahlt wurde
- Termin mit Verkäufer vereinbaren, um die Originalunterlagen zu übernehmen
- Hausverwaltung informieren, dass Du nun neuer Eigentümer bist
- Separates Mietkonto für die Immobilie eingerichtet
- Dauerauftrag für das Hausgeld eingerichtet oder Einzugsermächtigung dem WEG Verwalter erteilt
- Termin mit Mieter vereinbaren, um sich persönlich vorzustellen
- Mieter anschreiben und neues Konto für die zukünftige Miete mitteilen
- Mieter anschreiben und Formular „Zustimmungserklärung zur Kautionsübertragung“ zusenden
- Wenn die Immobilie leer steht: Schlüssel übernehmen und Zählerstände notieren (HK-Verteiler, Strom, Wasseruhren, ggf. Gas bei Gas-Etagenheizung)
- Wenn die Immobilie leer steht: Zählerstände den Stadtwerken mitteilen
- Wenn die Immobilie leer steht: Zählerstände der Heizkostenverteiler und Wasseruhren dem WEG-Verwalter mitteilen
Betriebskostenverordnung
Eine Immobilie bringt immer Betriebskosten mit sich. Während Du manche Kosten selbst tragen musst, kannst Du andere Kosten auf den Mieter/ die Mieter umlegen. Lies dir die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten gründlich Durch.
Betriebskosten sind:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- zentrale Heizungsanlage und Abgasanlage
- Brennstoffversorgunganlage
- Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
- zentrale Warmwasserversorgungsanalage
- eigenständig gewerbliche Lieferung von Warmwasser
- Reinigung und Wartung von Warmwasseranlagen
- Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinfeger
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Kosten für den Hauswart
- Kosten für den Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage
- Breitbandnetz
- Kosten für den Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
Welche Lagearten gibt es?
Es gibt die Makro, Meso und Mikro Lage. Neben diesen Einheiten unterscheidet man in A-, B- und C-Lagen. A-Lagen sind die besten Lagen und C-Lagen die schlechtesten
Wie viel Eigenkapital musst Du aufbringen?
Das einzubringende Eigenkaptal richtet sich nach Deiner Intention und Motivation.
Eigennutz: mind. 20% des Kaufpreises als Eigenkapital
Kapitalanlage: max. 10-15% des Kaufpreises als Eigenkapital
Wie hoch ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert einer Immobilie beträgt ca. 80% des Verkehrswerts.
Was ist die Eboni?
Die Eboni umfasst deine Selbstauskunft, sowie alle weiteren wichtigen Unterlagen für den Immobilienkauf. Sie bildet Deine elektrische Bonität.
Wie prüfe ich die Immobilie vor dem Kauf?
Vor dem Immobilienkauf führt Du die Technische und Kaufmännische Prüfung durch, um die Immobilie technisch wie wirtschaftlich einschätzen zu können.
Kannst Du Grundstücke oder Immobilien mit Erbpacht oder Erbbaurecht kaufen?
Ja. Du kannst Immobilien mit Erbpacht kaufen. Es fallen jedoch monatliche oder jährliche Kosten an.