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Immobilie als Kapitalanlage – Vermieten: Kosten, Steuer… was beachten?

Immobilie als Kapitalanlage – Schritt für Schritt, von den Grundlagen hin zu spezifischen Fragen zum Thema: Vermieten. Geld verdienen mit Immobilien! Hier findest du Tipps von Profis. Viel Erfolg. Häufige Fragen sind unter anderen:

  • Was muss ich beim Vermieten beachten?
  • Worauf kommt es bei alten Häusern an?
  • Wie berechne ich die Miete?
  • Welche Voraussetzungen gelten für die Vermietung?
  • Welche Voraussetzungen braucht das Objekt?
  • Gibt es Steuertipps zum Sparen?

Neubau Immobilien vermieten – lohnt sich das?

Der Neubau von Immobilien als Kapitalanlage ist natürlich möglich, sonst würden nicht so viele Daten, Fakten und Strategien dazu im Netz und in der Fachliteratur zu finden sein. Worauf man jedoch achten sollte und ob sich ein Bauprojekt als Investment auch für sie lohnt erfahren sie im folgenden Artikel.

Grundsätzliches zum Neubau von Immobilien

Wer Neu bauen möchte, um die Immobilie anschließend gewinnbringend zu verkaufen oder zu vermieten, sollte sich vorher einiges durch den Kopf gehen lassen. Von der Lage des Grundstücks, über den Baupreis bis hin zur Verkaufs- bzw. Vermietungsplanung muss alles exakt kalkuliert sein, damit ein solches Projekt gelingen kann. Außerplanmäßige Probleme sind beim Bauen keine Seltenheit und so sollte auch an ein entsprechendes finanzielles und zeitliches Polster gedacht werden. Vor allem die Größe des Bauprojekts bestimmt den Schwierigkeitsgrad und die Höhe der finanziellen und zeitlichen Investitionen.

Die wichtigsten Themen sind:

✓ Lage des Grundstücks

✓ Baupreis

✓ Verkaufs- & Vermietungsplanung

✓ Finanzielle & zeitliche Kalulation

Das empfehlen ihnen die 4 Experten zum Neubau von Immobilien!

Der Experte Sebastian, welcher einen sehr guten Marktüberblick hat ist seid Jahren erfolgreich als Investor tätig ist. Wenn sie bauen wollen müssen sie in großem Stil bauen, und groß Kalkulieren, damit so ein Projekt profitabel funktioniert. Als Profi sind hier jedoch Margen von 10-30% möglich. Doch selbst für ihn ist dies eine Nummer zu groß. Immobiliengutachter und Investor Mirko hat schon Projekte aus seinem Umfeld mitbekommen, bei denen viel Geld mit dem Neubau von Immobilien verdient wurde. Dies allerdings von großen Bauträgern, welche neben den Fachkenntnissen und der jahrelangen Erfahrung auch eine sehr hohe Liquidität besitzen. Er rät ihnen, es sei denn sie entsprechen eben genanntem Profil, stark davon ab neu zu bauen als Investment und hat es selber auch noch nicht in Erwägung gezogen.  Experte Nummer 3 ist Daniel, welcher ebenfalls langjähriger Investor ist. Er hat den Neubau von Immobilien als Kapitalanlage für eine klassische Kleinstadt mit 40.000 Einwohnern einmal durchkalkuliert und kam zu dem Ergebnis, dass es sich für ihn nicht rentiert, obwohl er solche Bauprojekte ohne Probleme umsetzen könnte. Die 4. Expertenmeinung stammt von Andreas, welcher langjähriger Finanzberater und Investor ist. Dieser hat erst vor kurzem eine negative Erfahrung mit der Sanierung von Immobilien gemacht und rät ihnen deshalb auch sehr davon ab Immobilien als Investition neu zu bauen.

Die 4 Expertenmeinungen:

  • Sebastian (Investor)                                       – Margen 10-30% jedoch nur für Profis möglich
  • Mirko (Immobiliengutachter & Investor) – Viel Profit möglich aber nur mit hoher Liquidität
  • Daniel ( Investor)                                           – Gewinn für ihn in Kleinstädten nicht möglich
  • Andreas(Finanzberater & Investor)           – Selbst Sanieren kann schon Verlust herbeiführen
  • Alle Empfehlen:                                       – Bauen sie als Amateur nicht Neu als Kapitalanlage!

Bewertung: 153 positiv / 11 negativ

Hier lernen Sie alles über Immobilien als Kapitalanlage:

Wohnungskauf – 10 Tipps für die erste Besichtigung

Achten sie auf Fußboden, Wasserdruck & Raumaufteilung!

Das erste worauf sie achten sollten wenn sie eine Wohnung, welche sie als Kapitalanlage kaufen möchten ist der Fußboden. Fliesen sind am einfachsten zu pflegen und sehr robust, dafür sollte man hier besonders auf Beschädigungen und offene Fugen achten, da das neu Verlegen von Fliesen aufwändig und teuer ist. Laminat ist auch meistens ein gutes Merkmal einer Wohnung. Guter Laminat sieht edel aus und ist auch sehr robust. Außerdem ist die Erneuerung von Laminat nicht so aufwändig und teuer. Als zweites sollten sie einmal zu einem Wasserhahn gehen und diesen aufdrehen. Kommt ein normaler bis starker Strahl raus, ist der Wasserdruck in Ordnung. Sollten hier jedoch Unregelmäßigkeiten auftreten ist Vorsicht geboten, denn Probleme an den Wasserleitungen können schnell sehr teure Sanierungen erforderlich machen. Die Sanitären Anlagen sollten ansonsten gepflegt und an allen Stellen dicht sein, viel Luxus ist für ihre Mieter jedoch meistens nicht erforderlich. Außerdem sind die Zimmerform und die Raumaufteilung sehr wichtig. Rechteckige Räume lassen es im Verhältniss zur absoluten Größe immer sehr eng wirken während viereckige Räume größer und ausgewogener wirken. Ein vorhandener Balkon steigert nachgewiesener Maßen die Lebensqualität ihrer Mieter und in Kombination mit einem höheren Stockwerk als dem Erdgeschoss oder der 1. Etage auch den Wert ihrer Wohnung bzw. die Höhe der erwartbaren Mieteinnahmen

Achten sie auf:

✓ Boden

✓ Wasserdruck

✓ Badezimmer

✓ Zimmerform / Raumaufteilung

✓ Balkon

Kaufen sie kleine Wohnungen!

In der Regel können sie ihre Wohnungen leichter vermieten, wenn sie in kleine Wohnungen investieren. Diese sind für die meisten Menschen ausreichend und auch am gefragtesten, da am erschwinglichsten von der Miete. Als nächstes spielt die Lage ihrer Wohnung natürlich eine entscheidende Rolle. Am besten lassen sich Wohnungen vermieten, welche eine zentrale Lage in einer Stadt haben. Die Nähe von Veranstaltungsorten und die gute Anbindung an das Verkehrsnetz sind weitere große Pluspunkte. Wenn sie eine Immobile besichtigen, sollten sie sich unbedingt den Keller zeigen lassen. Hier können sie sich ein gutes Bild vom Fundament machen. Wichtig ist der Zustand der Immobilie natürlich generell, doch ohne eine Ahnung vom grundlegenden Fundament zu haben, sollten sie nicht daran denken zu kaufen. Einer der größten Faktoren spielen natürlich die Finanzen. Wie hoch ist der Preis für die Immobilie oder Wohnung? Wie hoch sind die üblichen Mieten, welche sie verlangen können? Und in Folge dessen lohnt sich die Mietrendite?  Der letzte entscheidende Faktor ist das Timing des Immobilienkaufes. Vor einigen Jahren zum Beispiel lagen die Kaufpreise für Wohnungen und Immobilen deutlich unter dem jetzigen Stand. Im

Achten sie auf :

✓ Kleine Wohnung

✓ Lage

✓ Zustand

✓ Finanzen

✓ Timing

Bewertung: 1.600 positiv / 73 negativ

Rechtliche & Praktische Absicherungen vor unvernünftigen Mietern.

Im folgenden geht es um die Maßnahmen welche vorab getroffen werden können um Mietnomaden und andere schwarze Schafe unter den Mietern zu vermeiden. Außerdem erfahren sie welche Maßnahmen sie im schlimmsten Fall ergreifen können um einen solchen Mieter wieder loszuwerden.

Als Vermieter brauchen sie alle Infos vom zukünftigen Mieter!

Wenn sie vor haben eine Immobilie oder eine Wohnung zu vermieten sollten sie sich vorher so umfassend wie nur irgendwie möglich über den Mieter informieren. Obwohl verantwortungsbewusste Mieter alle relevanten Informationen von sich aus zur Verfügung stellen, gibt es immer wieder schwarze Schafe, welche ihnen besonders am Anfang ihrer Investment-Karriere erhebliche Schäden verursachen können. In diesen Fällen sind die Mieter darauf vorbereitet den Mieter ordentlich zu täuschen. Sie kommen mit einem teuren Auto zur Besichtigung und geben dem Vermieter vor eine gute Liquidität zu besitzen. Er scheint der ideale Mieter zu sein, aber zahlt nach 2-3 Monaten keine Miete mehr – der Albtraum eines jeden Vermieters. Denn bei ihnen meldet sich jetzt bald ihre Bank, über welche sie die Finanzierung bekommen haben und sie geraten selber im schlimmsten Fall in Zahlungsschwierigkeiten. Um die dies zu verhindern ist es wichtig vorab zu wissen wo ihr neuer Mieter vorher gewohnt hat, um herauszufinden ob es dort Schwierigkeiten gab. Außerdem sollten sie sich über seinen Verdienst und die Schufa Bonität genau informieren lassen. Beim Landgericht sollten sie sich über potenziell laufende Insolvenzverfahren erkundigen und haben  als letztes die Möglichkeit bei Investmetberatern Einsicht in Listen von Mietern mit negativer Voreintragung zu bekommen.

✓ Verdienst des Mieters

✓ Vorherige Miethistorie

✓ Schufa Bonität prüfen

✓ Landgericht – laufende Insolvenzverfahen

Sparen sie nicht durch Einheitsverträgen!

Machen sie es sich als Vermieter am Anfang nicht vermeintlich einfacher und günstiger und verwenden Vertragsvorlagen aus dem Internet. Dies mag am Anfang nahe liegen, kann aber schnell zu erheblichen Schwierigkeiten für sie führen. In diese Verträge wird meistens nur der  Hauptmieter eingetragen, seine Frau und die Oma, die in der Einliegerwohnung lebt jedoch nicht. Kommt es zum Rechtsstreit, haben sie nur eine Person die haftet. Seid längerem ist es üblich als Vermieter die Kosten für Schönheits Sanierungen dem Mieter aufzuerlegen. Fällig sind nach ca. 2 Jahren das Bad und die Dusche, nach ca. 5 Jahren die Küche und nach ca. 7 Jahren alle anderen Räume. Wenn sie dies nicht mit gültigen Klauseln in den Mietvertrag schreiben, müssen sie die Kosten für diese Sanierungen tragen. Außerdem erklären die Mieter freundlichen Gerichte in Deutschland immer mehr Klauseln für ungültig. Wenn sie diese trotztdem in ihren Verträgen haben, gibt es keine Auffanggesetze sondern sie sind komplett in der Verantwortung.

✓ Ungültige Vertragsklauseln

✓  Keine Haftung von nicht eingetragenen Mietern

✓ Mieter sollten Schönheitssanierungen zahlen

✓ Landgericht – laufende Insolvenzverfahren

Vermieten sie freundlich aber bestimmt!

Wenn ihr Mieter nicht zahlt, ist dies in vielen Fällen ein sehr negatives Zeichen und Ausreden des Mieters bringen viele Vermieter dazu, sehr kulant zu agieren und Chance um Chance zu geben. Wenn sie nach 2-3 Monaten keine Miete von ihrem Mieter erhalten haben, sollten sie sich trauen ihrem Mieter außerordentlich zu kündigen um nicht selber mit ungeahnten Folgen bezahlen zu müssen. Solange ihr Mieter sie informiert und schlüssig nachweisen kann, wieso er nicht zahlen konnte, in Zukunft aber nachzahlen und wieder pünktlich zahlen kann dann können sie auch mal ein Auge zudrücken. Dies aber nur bei langjährigen und ansonsten verlässlichen Mietern. Ansonsten sollten sie ihrem Mieter die außerordentliche Kündigung so schnell wie möglich geben. Zusätzlich sollten sie die ordentliche Kündigung auch einreichen. Denn im schlimmsten Fall beginnt jetzt ein Räumungsrechtsstreit welcher ca. 6 Monate dauert und mit einer Anschließenden Räumungszeit von ca. 2 Monaten im Anschluss erst endet. Für die Räumung müssen sie dann mit ca. 5000 Euro in Vorzahlung gehen.

✓ Kündigung bei Mietverzug von 2-3 Monaten

✓ Außerordentlich & ordentlich kündigen

✓ Räumungsrechtsstreit dauert ca. 6 Monate

✓ Räumung erfordert 5000 Euro Vorzahlung und dauert ca. 2 Monate

Bewertung: 63 positiv / 9 negativ

Möblierte Wohnung vermieten? Sind 40€/m² Miete erzielbar?

Das Thema möbliertes Wohnung könnte auch für sie interessant sein, denn mit dieser Methode der Vermietung können sie Hohe Mieten im Bereich von 40 Euro pro Quadratmeter erzielen. Worauf sie allerdings achten müssen und wie es genau funktioniert erfahren sie im weiteren Verlauf.

Lohnt Sich möbliertes Vermieten?

Möbliertes Vermieten ist seit einiger Zeit sehr gefragt. Gerade für Konzerne, welche ihre Mitarbeiter für eine bestimmte Zeit an einem bestimmten Ort haben möchten lohnt es sich oft solche Wohnungen zu mieten anstatt ihre Mitarbeiter in teure Hotels einzuquartieren. Idealerweise sollte ihre zu vermietende möblierte Wohnung nicht über 25qm groß sein und nicht viel größer. Insgesamt gibt es eine riesige Nachfrage aber natürlich auch ein immer größer werdendes Angebot, welches sich  aufgrund von neuen Rahmenbedingungen wie Gesetzesänderungen ständig am transformieren ist.

✓ Hohe Nachfrage

✓ Konzerne suchen oft danach

✓ Nicht über 25qm

✓ Rahmenbedingungen ändern sich

Was ist beim Investment zur Vermietung zu beachten ?

Als erstes sollten sie die Budgetgrenzen von Konzernen für möblierte Wohnungen recherchieren um ihr Angebot darauf abzustimmen. Ihnen muss bei dieser Art der Vermietung klar sein, dass sie die Wohnung wirklich vollständig ausstatten müssen und dass sie unter Umständen häufige Mieterwechsel haben werden. Außerdem müssen sie als Vermieter bei Mietverträgen von unter einem Jahr Umsatzsteuer abführen, rechnen sie das immer mit in ihrer Kalkulation und im schlimmsten Fall wird ihre Wohnung als gewerbliches Objekt eingestuft und sie müssen Gewerbesteuer zahlen – der Albtraum jedes Vermieters! Ihre Wohnung sollte am besten in der Innenstadt und mit guter Anbindung an das Verkehrsnetz liegen und um weiter Tipps und bessere Einblicke zu bekommen haben sie die Möglichkeit Inserenten von möblierten Wohnungen anzuschreiben.

✓ Budgetgrenzen von Konzernen recherchieren

✓ Vollständige Ausstattung der Wohnung

✓ Umsatzsteuer oder sogar Gewerbesteuer wird fällig

✓ Kontakt zu Inserenten aufnehmen

Bewertung: 380  positiv / 11 negativ

Wie Geld und Zeit bei der Vermietung sparen?

Nach dem Kauf ihrer ersten Immobilien zur Vermietung, geht es mit vielen Aufgaben erst richtig los. Steuern, Rechtliches, Vermittlung und handwerkliche Arbeiten fallen nun an. Gerade vielen Anfängern fehlt hier die Erfahrung um einschätzen zu können an welchen Stellen man sparen kann und an welchen Stellen sich Investitionen durchaus lohnen. Der größte Fehler ist in jedem Falle alles selber machen zu wollen!

Vermieten – nur mit gutem Makler!

Um mit Immobilien Geld  zu verdienen müssen sie auch die Schritte nach dem Kauf von Anfang an bedenken. Bis zu der Vermietung von über 10 Immobilien ist es für sie möglich viele Arbeiten selber zu übernehmen. Von Anfang an sollten sie sich aber immer einen Steuerberater, einen Makler und einen guten Handwerksbetrieb suchen mit dem sie zusammenarbeiten wollen. Wenn sie etwas davon selber können ist das natürlich noch besser, ansonsten sparen sie nicht an diesen Punkten. Denn die Steuererklärung selber zu machen oder handwerkliche Arbeiten an der Wohnung selber zu verrichten ist sehr zeitaufwändig. Vor allem beim Makler sparen viele Leute gerne, was in den meisten Fällen bestraft wird. Vermitteln sie selber oder lassen sie einen besonders günstigen Makler vermitteln passiert es ihnen schnell dass neue Mieter nicht sorgfältig ausgesucht werden. Diese zahlen in manchen Fällen nicht rechtzeitig oder gar nicht oder versetzen die Wohnung in einen katastrophalen Zustand. Dies wird für sie im Nachhinein weitaus mehr Geld und Zeit kosten, als wenn sie von Anfang an einen guten Makler gesucht hätten. Die administrativen Arbeiten wie die Erstellung von Mietverträgen, der Nebenkostenabrechnungen und die Buchführung sollten sie sobald es sich für sie lohnt an ihren Lebenspartner im besten Fall oder an eine Assistentin bzw. Sekretärin abgeben.

✓ Nicht alles selber machen wollen

✓ Steuerberater

✓ Assistentin / Sekretärin

✓ Gute Handwerker

✓ Gute Makler

Ein gutes Team spart Geld und Zeit

Wenn sie an dem Punkt stehen an dem sie über 15 Wohnungen vermieten sollten sie spätestens damit beginnen feste Partner für alle handwerklichen Arbeiten und rechtlichen Prozesse zu suchen. Assistenten und Steuerberater sind an dem Punkt ein absolutes muss! Ab jetzt ist ihre Struktur sehr wichtig und sie sollten beginnen sich ein eigenes Team aufzubauen. Diese müssen sie zu einer ineinander greifenden Mannschaft formen, welche sich gegenseitig und die Prozesse kennen und effizient umsetzen können. Während sie in Belangen Geld immer selber das letzte Wort haben sollten, sollte der Rest in ihrer Firma nun großteils von alleine laufen und sie nur noch Stellschrauben an dem System verändern. Handwerkliche Arbeiten sollten sie als Chef immer wieder mal selber überprüfen und sich Zeit für die Erklärungen ihres Steuerberaters nehmen. Haben sie sich ein gut funktionierendes Team aufgebaut und qualitative und zuverlässige Partner gefunden, können sie sich vor allem auf den Erwerb von neuen Immobilien konzentrieren und ihr Portfolio vergrößern.

✓ Feste Partnerschaften mit Handwerkern, Steuerberatern

✓ Eigenes Team aufbauen Makler / Assistenten

✓ Prozesse und Templates aufsetzen

✓ Finanzen bleiben Chefsache

Bewertung: 312 positiv / 16 negativ

3 Profi Tipps zur Renditensteigerung

Wenn sie den Wert ihrer Immobilie steigern wollen und eine höhere Mietrendite haben wollen gibt es dafür einige Möglichkeiten. Als erstes haben sie die Möglichkeit ihre Miete bei Bestandsmietern alle 3 Jahre zu erhöhen, bei einer Neuvermietung können sie jedes mal eine Steigerung der geforderten Miete durch eine Renovierung vornehmen. Achten sie hier immer darauf die gesetzlichen Rahmenbedingungen einzuhalten. Falls sie Stellplätze bisher zu ihren Wohnungen kostenlos bereit gestellt haben, sollten sie diesen Entschluss noch einmal überdenken. Denn gerade bei Knappheit ist es legitim ihren Mieter einen Stellplatz seperat zu vermieten. Haben sie ungenutze Fläche im Anschluss an ihre Immobilie, sollten sie diesen für weitere Stellplätze nutzen. Mehr Stellplätze und höhere Einnahmen steigern natürlich wieder die Mietrendite und somit auch den Wert ihrer Immobilie. Das gleiche gilt übrigens auch für Kellerräume. Bieten sie bei Neuvermietung einer Wohnung seperat ihre Kellerräume gegen Aufpreis an. Als letzen Tipp können wir euch den Ausbau von Dachgeschossen als zusätzlichen Wohnraum empfehlen. Alternativ können sie auch eine Dachterasse oder einen Balkon anbauen lassen um den Wert zu steigern. Gerade in Gegenden mit Wohnraumknappheit und hohen Mieten lohnt es sich oft Geld in die Renovierung von Dachgeschossen, Dachterrassen und Balkonen stecken. Mit diesen Maßnahmen lässt sich der Wert der Immobilie oder Wohnung um 30-50 Prozent steigern!

✓ Tipp 1 : Steigern sie die Miete

✓ Tipp 2 : Vermieten sie Stellplätze und Keller seperat

✓ Tipp 3 : Anbau von Dachgeschosswohnung, Balkon & Dachterrasse

✓ 30-50% Wertsteigerung sind möglich!

Bewertung: 65 positiv / 8 negativ

Maximale Rendite bei möblierter Vermietung

Mit Möblierter Vermietung zu maximaler Rendite – Immobilien als Kapitalanlage – von Patrick Windisch.

Youtube Beschreibung: „Heute zeigt euch Patrick Windisch, Geschäftsführer der Eigentum & Kapital, wie Ihr mit möblierter Vermietung die Rendite eurer Immobilie steigern könnt.

Von den klaren Vorteilen über die direkten Voraussetzungen hinzu Besonderheiten, die ihr genau beachten solltet – in diesem ausführlichen Video erhaltet ihr die wichtigsten Informationen für eine erfolgreiche Vermietung von möbliertem Wohnraum.

Einer der größten Vorteile ist, dass ihr mit vergleichsweise geringer Wohnfläche eine verhältnismäßig hohe Miete verlangen könnt, Stichwort Möblierungszuschlag.

Natürlich besteht zu Beginn eine größere Investition, die sich allerdings schnell rechnen kann.

Weiterhin ergeben sich steuerliche Vorteile für euch als Kapitalanleger, die gerade bei mehreren Immobilien schnell den Unterschied machen können.

Auch sollten die wichtigsten Details bei einer möblierten Vermietung im Mietvertrag festgehalten werden.

Auf weitere Punkte wie den geringeren Verschleiß der Immobilie, verbrauchsabhängige Kostenschwankungen oder einen höheren Mieterwechsel wird im Video näher eingegangen.“

Bewertung: 148 positiv / 5 negativ

Steuern sparen als Vermieter – Steuertipps

Steuern sparen als Vermieter: Darlehen optimal zuordnen – Steuertipps von Dr. Dreist & Nicklaus.

Youtube Beschreibung: „In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie ohne großen Aufwand Steuern sparen können, wenn Sie im teilweise fremdfinanzierten eigengenutzten Haus vermieten. Sie erfahren, wie Sie einen möglichst hohen Anteil der Zinskosten auf den vermieteten Teil verteilen können.“

Bewertung: 106 positiv / 6 negativ

An WG vermieten: Sinnvoll? Worauf kommt es an?

An WG vermieten: Sinnvoll? Worauf kommt es an? Wohngemeinschaft, möblierte Wohnung vermieten von immocation.

Youtube Beschreibung: „Bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft bzw. WG (oft Studenten WG) kommt es auf viele Details an. Zum Beispiel darauf, die Wohngemeinschaft als Mieter auch im Mietvertrag richtig abzubilden. Oft stellt sich bei der WG Vermietung auch die Frage, ob man vielleicht möbliert vermieten sollte. Eine möblierte Wohnung vermieten bedeutet in der Regel, dass hohe Mieten erzielbar sind. Die Immobilienrendite steigt (zum Rendite berechnen haben wir eigene Videos auf dem Kanal). Auch Miethöhungen durchsetzen ist bei möblierten Wohnungen aufgrund des häufigen Mieterwechsels oft einfacher. Wie fragalex (bzw. Alexduesseldorffischer) empfehlen wir aber auf die entscheidenden Details zu achten: Eine Wohnung mit Möbeln vermieten (bzw. Möbel mitvermieten) kann insbesondere bei kurzen Vermietungszeiträumen schnell zu einer gewerblichen Aktivität werden.“

Bewertung: 107 positiv / 4 negativ

Kapitalanlage im Fokus

Sie wollen Ihr Kapital sichern oder vermehren? Insbesondere Immobilien bieten sich als hervorragende Investition mit stabilen Renditen an. Was sind die Alternativen? Natürlich werfen wir auch einen Blick auf Aktien und Rohstoffe. Lesen Sie jetzt alles zum Thema Geld anlegen!
Tipp! Alles zum Thema Kapitalanlage, Immobilien, Hedgefonds und "seltene Erden" gibt es auf IHV - Die Immo Experten: Kapitalanlage Immobilie & Co.

Kapitalanlage: Immobilie und Grundstück

Hier lernen Sie alles über Immobilien als Kapitalanlage:

Kapitalanlage: Aktien, Rohstoffe und Edelmetalle

Lernen Sie Geld in Rohstoffe zu investieren. Diamanten, Edelmetalle wie Gold und Platin, hier finden Sie den Überblick zu den verschiedenen Formen von Kapitalanlagen:

Kapitalanlage: Immobilie kaufen und handeln lernen

Die besten Videos zum Thema Kapitalanlage analysiert und Schritt für Schritt für Sie aufbereitet.

Wohnungsbesichtigung Tipps: Wie überzeugen + was mitbringen zum neuen Vermieter? 

Tipps für die Wohnungsbesichtigung sind so vielfältig! Berlin, Frankfurt, München oder Köln – worauf kommt es wirklich an, wenn Sie das erste Mal vor Ihrem potenziellen neuen Vermieter stehen? Egal ob Makler oder Vermieter, mit ein paar guten Tipps können Sie die Chancen auf Ihre Traumwohnung steigern. Wir verraten Ihnen heute unsere ultimativen 7 Tipps für die nächste Besichtigung. Egal ob Wohnung, Reihenhaus oder Doppelhaus, Vermieter achten auf solvente, seriöse und langfristige Mieter. Deshalb sollten Sie folgende Punkte schon in der Vorbereitung zur Wohnungsbesichtigung beachten:

Tipp! Online lernen: Wohnungsbesichtigung

Wir haben hier noch ein paar interessante Links! Mit dem Fragen Check von IHV kannst du zuhause und unterwegs üben und dich perfekt auf das Gespräch vorbereiten. Tipp! Hier findest du nicht nur den Fragen Check zur Wohnungsbesichtigung, sondern auch Online Tests für dein Bewerbungsgespräch, Smalltalk, uvm.

Schreiben Sie eine E-Mail statt bloßer “Besichtigungsanfrage”

Können Sie sich vorstellen wie viele Anfragen ein Immobilienmakler für ein einzelnes Objekt bekommt? Gerade in den großen Ballungsgebieten wie Frankfurt am Main oder auch Berlin stapeln sich die Bewerber für eine einzelne Wohnungen und natürlich auch für Häuser. Dabei gibt es einen ganz einfachen Tipp, den Sie bereits am Anfang, beim aller ersten Anschreiben an Ihren zukünftigen, potentiellen Vermieter oder den vermittelnden Immobilienmakler beachten können.

Die meisten großen Immobilienportale bieten ihren Benutzern automatisierte, vorgeschriebene anschreiben. Dies ist meist ein einzelner Satz, der zum Beispiel lautet:

Ich würde gerne einen Besichtigungstermin vereinbaren

Natürlich können Sie sich jetzt vorstellen, dass ein Makler von solchen standardisierten Benachrichtigungen jeden Tag sehr viele erhält. Deshalb können Sie als Bewerber für eine Wohnung bereits herausstechen, wenn Sie einen persönlichen, individuellen Text an den Makler oder an den Vermieter schreiben. Dabei brauchen Sie kein großes Anschreiben zu formulieren, es reichen ein paar persönliche Sätze und Aussagen.

Zunächst sollten Sie darauf achten, dass Sie den potentiellen neuen Vermieter mit dem Namen ansprechen. Bei 98% aller Immobilien Inserate haben Sie einen persönlichen Ansprechpartner beziehungsweise einen Namen des vermittelnden Maklers. Gerade bei großen Immobilienunternehmen, sollten Sie auch darauf achten die jeweilige Objekt-ID beziehungsweise die Immobilien-Nummer beziehungsweise Straße oder auch Etage mit anzugeben, damit Sie garantiert eine Besichtigung für die richtige Wohnung bekommen. Wie schon beschrieben, sollten Sie nicht nur auf den Standardtext vertrauen sondern deutlich Ihr eigenes Interesse an der Wohnung bekunden. Wenn Sie schon ein freundliches Anschreiben haben, denken Sie auch am Ende Ihrer E-Mail an eine freundliche Formulierung bei der Verabschiedung.

Zusammengefasst:

  • Verwenden Sie die direkte Anrede, wenn der Name des Vermieters oder Anbieters im Inserat steht
  • Nennen Sie immer die Wohnung oder Objekt-ID
  • Formulieren Sie Interesse an der Wohnung, nutzen Sie nicht nur den automatisch generierten Text der Immobilienportale
  • Schreiben Sie ein paar Sätze zu sich selbst (gleich noch ausführlich in Tipp 2)
  • Bitten Sie um einen Besichtigungstermin, wenn Sie wenig Zeit haben, nennen Sie direkt möglich Zeitfenster für einen Termin
  • Vergessen Sie nicht den Abschiedsgruß, wie “mit freundlichen Grüßen”

Was genau sollte in einem Anschreiben stehen? Was sollte ich schreiben und was sollte ich lieber weglassen?

Erzählen Sie von sich, wer sind Sie (Beruf, Hobby, Ehrenamt)?

Beachten Sie in unserem zweiten Tipp 2 Dinge, erzählen Sie so viel wie möglich aber auch nur so viel wie nötig. Was den Vermieter interessiert sind solvente, seriöse und langfristige Mieter. Gehen Sie deshalb auf Ihren Beruf ein, erzählen Sie ein wenig über Ihre Tätigkeit. Ebenso können Sie auch über Ihre Hobbys reden, so können Sie zum Beispiel kurz erwähnen, dass Sie sehr sportlich sind.

Zeichnen Sie also ein positives Bild von sich, zeigen Sie, dass Sie solvent sind und dass Sie langfristig denken.

Sollten Sie ein kleines Haustier haben, zum Beispiel einen Wellensittich oder einen Hamster, sprechen Sie nicht davon. Sollten Sie gelegentlich eine Zigarette rauchen, lassen Sie es weg. Im ersten Anschreiben geht es hauptsächlich darum, dass der Vermieter einen seriösen und solventen Eindruck von Ihnen als Wohnungsbewerber hat.

Tipp! Haben Sie ein Ehrenamt?

Millionen Menschen begleiten ein Ehrenamt in Deutschland. Sollten Sie einer dieser Menschen sein, erwähnen Sie es! Mit einem Ehrenamt können Sie auch eine sehr positive Wirkung auf den zukünftigen Vermieter ausüben. Auch wenn es für Sie eine Herzensangelegenheit ist und Sie ist nicht für den Ruhm machen, lohnt es sich doch, für die Traumwohnung kurz zu erwähnen, dass Sie ehrenamtlich tätig sind und was Ihre Aufgabe ist.

Sie müssen stets seriös wirken vor dem Vermieter

Ihr Anschreiben ist formuliert und die richtigen Sätze und Inhalte sind für den potentiellen Vermieter gefunden. Im nächsten Tipp möchten wir Sie darauf hinweisen, dass Sie auch auf den richtigen Absender achten! Sollte Ihre E-Mail-Adresse nicht seriös aussehen, sollten Sie diese im Vorfeld wechseln. Wenig seriöse E-Mail Adressen sehen beispielsweise so aus

  • lavidaloca93@gmail.com

Wählen Sie sich stattdessen lieber eine seriöse E-Mail-Adresse, ohne Schnörkel. Eine seriöse E-Mail-Adresse sieht zum Beispiel so aus:

  • max.mustermann@gmail.com

Wenn Ihr Wunschname nicht mehr frei ist, fügen Sie einfach .wohnung hinzu, wie hier:

  • max.mustermann.wohnung@gmail.com

Sowie die E-Mail-Adresse sollte auch Ihre E-Mail-Signatur seriös sein. Im Idealfall sollten Sie darauf achten, dass Ihr Name in der E-Mail Signatur steht, wenn möglich vielleicht sogar noch Ihr Beruf und Ihre Kontaktdaten. Doch auch hier haben wir einen weiteren Tipp für Sie, auch die Herkunft des Namens spielt für viele Vermieter eine Rolle. Wenn man also ehrlich ist, muss man betonen, dass zum Beispiel arabische Vornamen weniger Chancen auf eine Wohnungsbesichtigung haben, was bereits durch verschiedene Studien bewiesen wurde. Deshalb möchten wir Ihnen hier noch zwei Tipps mit an die Hand geben, sollten Sie einen Nachnamen haben, bei denen Sie unter Umständen Nachteile bei der Wohnungsbesichtigung beziehungsweise der Vergabe haben könnten, verwenden Sie den Namen Ihres Partners, wenn er oder sie einen eher heimischen Namen hat.

Sie können Ihren Namen aber auch abkürzen, zum Beispiel indem Sie Ihren Vornamen einen Punkt hinzufügen. Dann gibt es auch noch die Möglichkeit den eigenen Namen aufzuwerten. So wurde zum Beispiel auch in Studien herausgefunden, dass ein zweiter Vorname beziehungsweise ein abgekürzter zweiter Vorname eine ähnliche Wirkung hat wie ein akademischer Titel. Statt:

Hamat Khalifa Al-Tahni

Verwenden Sie für Ihre Signatur unter Umständen lieber:

H. Al-Thani
bzw. H. K. Al-Thani

Achten Sie also in Ihrem Anschreiben auch darauf wer unterschreibt.

Wenn Sie all diese Tipps bereits im Anschreiben für Ihre Wohnung oder das neue Haus beachten, steigt die Chance auf einen Besichtigungstermin. Wenn Sie das geschafft haben, kommen wir zu den weiteren Tipps für Ihren Besichtigungstermin.

Sie haben es geschafft, herzlichen Glückwunsch! Sie haben die Einladung zu Ihrem Besichtigungstermin bekommen. Meistens ist es aber so, dass nicht nur Sie einen Termin bekommen, sondern gerne auch einmal 40 oder 50 Bewerber. Der Vermieter bzw Immobilienmakler will sich so viele potentielle Kandidaten wie möglich offen halten, um den perfekten Bewerber zu finden. Jetzt müssen Sie überzeugen! Doch wie geht das? Hier haben wir alle wichtigen Tipps und Ratschläge für Sie, von unseren Experten.

Höflichkeitsregeln sind wichtig für den Eindruck

Pünktlich, ehrlich, nicht schlecht über andere reden. Jeder kennt die absoluten Grundlagen der Höflichkeit. Natürlich ist Höflichkeit auch beim Besichtigungstermin für eine Wohnung sehr wichtig, denn der Vermieter achtet darauf. Nicht nur für sich selber, natürlich gibt es auch Nachbarn in Mehrfamilienhäusern. Und da auch der Vermieter für sich ein ruhiges Umfeld haben will, indem er sich um so wenig Probleme wie möglich kümmern muss, sollten auch Sie schon am Anfang auf die wichtigsten Tugenden achten. Dazu gehört natürlich die Pünktlichkeit, das heißt besser 5 Minuten vor dem Termin vor Ort sein statt fünf Minuten zu spät. Hinzu kommt die Ehrlichkeit. Wenn Sie behaupten sehr viel Geld zu verdienen, und dann aber in einfachen Turnschuhen auftauchen, wird der Vermieter direkt skeptisch werden. Im nächsten Schritt sollten Sie positiv über sich reden, nicht negativ über die anderen! Wer lästert, der fällt natürlich direkt negativ auf. Ebenso könnte der Vermieter sofort im Hinterkopf haben, dass man auch über ihn oder sie so sprechen könnte!

Wer sich auf grundlegende Höflichkeiten besinnt, der kann schon sehr viele Pluspunkte sammeln. Sei es eine einfache freundliche Begrüßung oder eben nur die klassische Pünktlichkeit. Vermieter und Immobilienmakler werden solch positives Verhalten nur positiv bewerten.

Massenbesichtigung: Darauf kommt es wirklich an (Video)

In diesem sehr guten Video bekommst du extra Tipps, worauf es bei einer Massenbesichtigung für eine Wohnung ankommt:

Tipp! Kleidung macht Leute

Zeigen Sie sich zum Besichtigungstermin von Ihrer besten Seite! Lassen Sie Freizeitkleidung und Jogginghose an diesem Tag am besten zu Hause. Denn natürlich achten Menschen auch auf Kleidung. Tragen Sie deshalb gute Schuhe, eine Jeans statt Jogginghose und achten Sie natürlich auch auf gepflegte Haare und auf ein allgemein gepflegtes Erscheinungsbild.

Raucher sollten auch darauf achten, dass Sie 10-15 Minuten vor den Termin keine Zigarette mehr rauchen. Denn natürlich sind Nichtraucher meistens wenig positiv eingestellt, wenn der neue Mieter ein starker Raucher ist. Kaugummi sollte also Pflicht sein, wenn Sie als Raucher zu Besichtigungstermin erscheinen!

Tipp! Tasche voller Unterlagen heißt Geschäftsmann / Geschäftsfrau

Ein guter Tipp, gerade für geschäftige Metropolen wie Frankfurt oder Berlin – nehmen Sie sich eine Tasche voller Unterlagen mit! Wer einen guten Job hat und gutes Geld verdient, der hat in der Regel auch viel zu tun. Wenn Sie Ihre vorbereiteten Unterlagen herausnehmen und sich gleichzeitig noch andere Unterlagen in ihr befinden, wird dies in der Regel zu Ihrem Vorteil ausgelegt. Sie wirken zum einen organisiert und zum anderen haben Sie viele Aufgaben die Sie bewältigen. Das spricht für Organisation und natürlich auch für die gewisse Solvenz.

Stellen Sie dem Vermieter die richtigen Fragen

Wenn Sie die Chance haben mit dem Makler oder mit dem Vermieter zu sprechen, welche Fragen sollten Sie stellen? Denken Sie immer daran, versetzen Sie sich in den Vermieter! Möchten Sie über potentielle Mängel sprechen? Mögliche Renovierungen? Nein! Stellen Sie deshalb über Fragen zu der Nachbarschaft oder zu dem allgemeinen Umfeld. Wie sind die Busverbindungen in der Nähe, wie sind die Nachbarn? Das sind Fragen die Sie beim Vorstellungsgespräch stellen sollten! Vermeiden Sie hingegen Fragen nach Mängeln oder nach potentiellen Kosten-Quellen für den Vermieter. Erinnern Sie sich daran, dass Sie möglicherweise mit 30-40 potentiellen anderen Bewerbern zu einem gemeinsamen Termin eingeladen werden und mit allen anderen gemeinsam nur 20 Minuten Zeit haben von sich zu überzeugen. Das heißt, jeder hat 20 oder 30 Sekunden Zeit um sich kurz vorzustellen und um seine Unterlagen abzugeben. Deshalb haben wir für Sie später auch noch den Tipp, bereiten Sie Ihre Unterlagen richtig vor!

Tipp! Erzählen Sie von der Zukunft, Vermieter wollen lange Mietbindungen

Hier auch noch ein weiterer Tipp aus unserer Praxis. Erzählen Sie von der Zukunft! Warum ist das so wichtig? Vermieter sind Geschäftsleute, sie vermieten ihre freistehenden Flächen um damit Gewinne zu erwirtschaften. Je länger ein Vertragsverhältnis ist, desto einfacher ist es für den Vermieter selbst zu planen. Ebenso spart er sich Zeit für potentielle Neubesetzung von Wohnung oder Häusern. Wenn Sie also über die Zukunft erzählen und damit auch ein sinnvolles Konstrukt aufbauen, dass der Vermieter sich darauf verlassen kann, Sie als langfristigen Mieter haben zu werden, werden Sie definitiv punkten können! Erzählen Sie deshalb nicht nur von dem was Sie bisher gemacht haben, zum Beispiel beruflich oder in einem Ehrenamt, erzählen Sie auch von der Zukunft!

Das hört sich nach sehr viel Gesprächsmaterial an! Dabei sollte man nicht immer alles erzählen, dazu kommen wir in unserem Tipp Nummer 6 für die Wohnungsbesichtigung.

Erzählen Sie beim Termin nicht immer alles

Sie rauchen viel oder hören gerne laut Metal Musik? Versetzen Sie sich wieder in die Lage des Vermieters, wie würden Sie darauf reagieren, wenn Sie in einer frisch gestrichenen Wohnung einen neuen Mieter hätten, der Zigaretten Kette raucht? Was würden Sie denken, wenn der neue Mieter laut Musik hört und Ihre alten Mieter dadurch belästigt werden? Lassen Sie beim Besichtigungstermin auch ein paar Fakten über sich weg. Schließlich lügen Sie nicht, Sie lassen nur ein paar Teile aus. Bevor Sie allzu viel darüber erzählen, welche Zigarettenmarke Sie am liebsten rauchen, erzählen Sie lieber über Tipp 5, die Zukunft! Oder erwähnen Sie Ihren Beruf, Ihre Hobbys oder auch Ihr Ehrenamt.

Tatsächlich müssen Sie bei einem Vorstellungsgespräch nicht alles über sich preisgeben! Sie haben als Bewerber die Wahl, welche Informationen Sie mitteilen möchten und welche Informationen Sie lieber für sich behalten wollen.

Bereiten Sie eine Mappe vor mit Anschreiben: Schufa bis Einkommensnachweis

100 Gesichter, wer bleibt im Kopf? Erinnern Sie sich an Ihr E-Mail-Anschreiben, je persönlicher die Note ist, desto eher haben Sie die Chance bei dem Vermieter oder dem Makler im Kopf zu bleiben. Dabei ist die Präsenz sehr wichtig, denn am Ende ist es oft eine Bauchentscheidung, an wen erinnert man sich und an wen nicht? Wer einen positiven Eindruck hinterlassen hat, für den steigen die Chancen auf die gewünschte Wohnung. Deshalb empfiehlt es sich für Bewerber nicht nur ein persönliches Anschreiben in der ersten E-Mail zu verfassen sondern auch eine Mappe vorzubereiten mit den wichtigsten Informationen zu sich selbst. Dazu gehört aber nicht nur das kurze Anschreiben, indem man über sich persönlich spricht sondern natürlich auch Formulare, die vom Vermieter beziehungsweise Immobilienmakler benötigt werden. Dazu gehört zum Beispiel die Mieterselbstauskunft.

Was sollte ich dem Vermieter mitbringen?

  • Personalausweis
  • Selbstauskunft
  • Arbeitsvertrag / Einkommensnachweis
  • Schufa-Auskunft
  • Bescheinigung vom Vorvermieter
  • Mietbürgschaft (wenn vorhanden)

Wenn Sie zu Ihrem Besichtigungstermin solch eine persönliche Mappe dabei haben, steigt die Chance, dass sich der Vermieter nach dem Besichtigungstermin beziehungsweise nach den 30, 40, 50 neuen Gesichtern an Sie erinnert. Denn auch bei Wohnungsbesichtigungen werden die meisten Bewerber lediglich das vorgefertigte Standardformular vom Vermieter ausfüllen. Wer hier eine eigene Informationsmappe mitbringen kann ist klar im Vorteil.

Das waren unsere sieben Tipps plus ein paar kleine Extras für Ihre nächste Wohnungsbesichtigung! Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Anschreiben des Vermieters und natürlich auch beim folgenden Besichtigungstermin. Zum Schluss haben wir hier noch einmal kurz zusammengefasst, worauf Sie auch charakterlich achten sollten, bei einer Wohnungsbesichtigung. Denn auch die mentale Einstellung gehört dazu. Gehe ich davon aus, dass ich die Wohnung bekomme und trage ein Lächeln? Oder gehe ich schon davon aus, dass sicher jemand anders die Wohnung bekommt und ich gebe mir keine Mühe? Gehen Sie davon aus, dass Sie genau diese Wohnung heute bekommen werden!

Extra Tipp: Beweisen Sie Charakter!

Hier noch einmal das Wichtigste für die eigene mentale Einstellung bei der Wohnungsbesichtigung und der Vorbereitung auf die Besichtigung. Tipps im Überblick:

  1. Hinterlassen Sie einen guten ersten Eindruck
  2. Treten Sie natürlich und selbstbewusst auf
  3. Bringen Sie Ihre vollständigen Unterlagen mit
  4. Stellen Sie die richtigen Fragen und geben Sie die richtigen Antworten
  5. Zeigen Sie, dass Sie entschlossen sind die Immobilie zu bekommen
  6. Versetzen Sie sich in den Vermieter hinein

Immobilien erfolgreich besichtigen: Checkliste (Video)

Unsere Empfehlungen für Ihre Besichtigung. In „Immobilien erfolgreich besichtigen“erfahren Sie ausführlich (23 Minuten) was Sie bedenken müssen. 23 Minuten Insights zum Thema Wohnungsbesichtigung!

Häufige Fragen: Wohnungsbesichtigung

Welche Unterlagen braucht der Vermieter?

Wie oben beschrieben, solltest du bei dem Besichtiungstermin gut vorbereitet sein. Damit alles glatt läuft, solltest du folgendes für den neuen Vermieter oder den Immobilienmakler mitbringen:

  • Personalausweis
  • Selbstauskunft
  • Arbeitsvertrag / Einkommensnachweis
  • Schufa-Auskunft
  • Bescheinigung vom Vorvermieter
  • Mietbürgschaft (wenn vorhanden)

Je vollständiger dein Deck zur Besichtigung ist, desto höher sind deine Chancen den Makler oder Vermieter zu überzeugen.

Wo ist die Miete in Deutschland am teuersten?

Statistik: Städte mit den höchsten Mietpreisen für Wohnungen in Deutschland im 1. Quartal 2019 (in Euro pro Quadratmeter) | Statista
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista

Was bedeutet Selbstauskunft bei Wohnungssuche?

Durch eine Selbstauskunft von der Schufa können Verkäufer realistisch einschätzen, ob der Käufer in der Lage ist den Kaufpreis sowie weitere Kosten, wie zum Beispiel für den Notar oder für die Grunderwerbssteuer, zu leisten und ob er auch dazu bereit ist. Der Verkäufer kann die Auskunft bei der Schufa selbst beantragen oder eine Selbstauskunft vom Käufer verlangen.

Online lernen: Wohnungsbesichtigung

Wir haben hier noch ein paar interessante Links! Mit dem Fragen Check von IHV kannst du zuhause und unterwegs üben und dich perfekt auf das Gespräch vorbereiten. Tipp! Hier findest du nicht nur den Fragen Check zur Wohnungsbesichtigung, sondern auch Online Tests für dein Bewerbungsgespräch, Smalltalk, uvm.