Grunderwerbsteuer 2026: Sätze nach Bundesland & Sparmöglichkeiten
Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf einer der größten Kostenblöcke – und je nach Bundesland variiert sie erheblich. Zwischen Bayern und Brandenburg liegen fast 100 % Unterschied. Dieser Ratgeber zeigt alle aktuellen Sätze, liefert Rechenbeispiele und verrät legale Möglichkeiten zum Sparen.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällig wird. Sie wird vom Kaufpreis berechnet und muss vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bezahlt werden. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Nachweis der Zahlung) erfolgt kein Eigentumswechsel.
Die Höhe legen die Bundesländer selbst fest – seit 2006 dürfen sie den Satz individuell bestimmen. Das führt zu teils extremen Unterschieden.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Stand: Februar 2026. Bayern ist das einzige Bundesland, das den Satz nie erhöht hat.
Rechenbeispiel: So viel zahlen Sie
Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 350.000 EUR:
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 EUR |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 EUR |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 EUR |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | 22.750 EUR |
Der Unterschied zwischen Bayern und NRW: 10.500 EUR – bei exakt derselben Immobilie. Dieses Geld fehlt beim Eigenkapital oder der Ausstattung.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
- Kauf zwischen Ehepartnern/eingetragenen Lebenspartnern: Komplett befreit.
- Erbschaft: Keine Grunderwerbsteuer (dafür ggf. Erbschaftsteuer).
- Schenkung in gerader Linie: Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel – ebenfalls befreit.
- Kaufpreis unter 2.500 EUR: Freigrenze, nicht Freibetrag – ab 2.501 EUR zahlen Sie auf den vollen Betrag.
- Verkauf unter Geschwistern: Leider nicht befreit – ein häufiges Missverständnis.
Legale Spartipps
Inventar separat ausweisen
Küche, Markise, Sauna, Gartenhaus – bewegliches Inventar gehört nicht zum Grundstück und ist daher nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Weisen Sie den Wert im Kaufvertrag separat aus. Bei einer Küche im Wert von 15.000 EUR spart das in NRW 975 EUR.
Instandhaltungsrücklage berücksichtigen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung übernehmen Sie den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage. Dieser Betrag ist nach einem BFH-Urteil nicht grunderwerbsteuerpflichtig, wenn er im Kaufvertrag benannt wird.
Share Deals für Unternehmen
Bei gewerblichen Transaktionen können Share Deals (Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie) die Grunderwerbsteuer vermeiden. Seit 2024 liegt die Grenze bei 89,9 % – kompliziert, aber bei Millionenprojekten lohnend.
Grunderwerbsteuer-Reform: Was plant die Politik?
Seit Jahren wird über einen Freibetrag für Ersterwerber diskutiert. Im Koalitionsvertrag 2025 steht ein Freibetrag von bis zu 250.000 EUR für den ersten Immobilienkauf. Die Umsetzung scheitert bisher an der Föderalismusfrage: Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, der Bund kann nur Rahmen setzen.
Einige Bundesländer überlegen zudem, gestaffelte Sätze einzuführen: Niedrigere Sätze für günstige Immobilien, höhere für Luxusobjekte. Konkrete Gesetze gibt es Stand Februar 2026 noch nicht.
Grunderwerbsteuer vs. Grundsteuer: Der Unterschied
Viele verwechseln die beiden Steuern. Der Unterschied ist fundamental:
- Grunderwerbsteuer: Einmalig beim Kauf fällig. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Zahlt der Käufer.
- Grundsteuer: Jährlich, solange man Eigentümer ist. Bemessungsgrundlage ist der Grundsteuerwert (seit 2025 nach neuem Modell). Kann auf Mieter umgelegt werden.
Häufige Fragen
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum: Nein. Bei vermieteten Immobilien: Ja, als Anschaffungsnebenkosten über die AfA über die Nutzungsdauer verteilt.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Das Finanzamt stellt den Bescheid meist 4–8 Wochen nach Beurkundung zu. Zahlungsfrist: 1 Monat nach Bescheid.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich haften beide gesamtschuldnerisch. In der Praxis zahlt fast immer der Käufer – so steht es standardmäßig im Kaufvertrag.
Gibt es die Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerungen?
Ja, der Zuschlagspreis ist die Bemessungsgrundlage. Es gibt keinen Rabatt.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf ein erheblicher Kostenfaktor – zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Wer clever plant, kann durch separates Ausweisen von Inventar und Instandhaltungsrücklage einige hundert bis tausend Euro sparen. Die erhoffte Reform mit Freibeträgen für Erstkäufer lässt weiter auf sich warten. Bis dahin gilt: Den Steuersatz des Bundeslandes kennen und in die Gesamtkalkulation einpreisen.
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