Vorbereitung für den Kauf einer Immobilie – Phase 1
Die Vorbereitungen beim Immobilienkauf ist das A und O. Diese solltest Du sehr erst nehmen. Mach Dir Gedanken darüber, welche Immobilien für sich in Frage kommen, welche zu finanzieren kannst, wo Dein Investitionslimit liegt und welche Unterlagen Du benötigst. Orientiere Dich am Markt und beachte die folgenden Schritte.
Unterlagen für den Immobilienkauf
Welche Unterlagen benötigst Du für den Kauf Deiner ersten Immobilie? Zunächst ist die Selbstauskunft das wichtigste Formular, dass Du ordentlich ausfüllen musst. ergänzend gibt es die sogenannte Eboni, welche deine Selbstauskunft und alle weiteren Unterlagen für den Immobilienkauf umfasst. In der Vorbereitungsphase deines Immobilieninvestments ist eine saubere Unterlagenführung das A und O. Deshalb investiere viel Zeit in die Richtigkeit deiner Angaben und lege dir eine übersichtliche Struktur an.
Selbstauskunft
Das erste, was Du für den Kauf einer Immobilie benötigst, ist eine Selbstauskunft. Du kannst eine Schufa-Selbstauskunft online anfordern. Wichtig ist, dass deine Selbstauskunft inhaltlich sauber, ordentlich und vollständig ist. Ohne eine sehr gut ausgefüllte Auskunft wird der Immobilienkauf schwierig.
Die Selbstauskunft beinhaltet:
- Persönliche Angaben (Darlehensnehmer, Miteigentümer etc.)
- Einkommensverhältnisse (monatliche Liquidität, Einnahmen und Ausgaben)
- Rentenansprüche (monatlich)
- Bankverbindung
- Vermögensverhältnisse (Guthaben, Verbindlichkeiten)
- Kreditverwendung
- Angaben zum Beleihungsobjekt (Kaufpreis, Baukosten, Grundstück, sonstige Kosten etc.)
- Finanzierungsplan (Eigenkapital, Bausparguthaben etc.)
- Angeben zum Geldwäschegesetz
- Einwilligung zur Einholung von Kreditauskünften
- Datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung
Wenn Du bereits Immobilien besitzt, gibt es eine zusätzliche Selbstauskunft für dein Immobilienvermögen. In dieser führst Du deine Grundstücke und Eigentumsverhältnisse auf. Sonstige Angaben sind: Baujahr, Nutzung, Wohnfläche, Verkehrswert, Belastung im Grundbuch, Darlehensschulden, Mieteinnahmen, Annuität, Ablauf Zinsfestschreibung, Überschuss oder Fehlbetrag, Amtsgericht, Grundbuch, Blattnummer.
Eboni – Was ist das und wie erstelle ich sie?
Was ist eine Eboni? Die Eboni umfasst deine Selbstauskunft, sowie alle weiteren wichtigen Unterlagen für den Immobilienkauf. Zusammen bilden Deine Unterlage dann eine elektrische Bonität, die Eboni.
Regeln für die Eboni:
- Alle Unterlagen müssen gut lesbar sein
- Das fertige PDF sollte maximal 4 MB groß sein
- Alle Unterlagen müssen gescannt sein
- Gib nicht die Originale weg
- Wenn Deine Handschrift nicht gut lesbar ist, kannst Du Sie am Computer nachschreiben
- Alle Unterlagen sollten in der Reihenfolge, wie sie in der Selbstauskunft vorkommen aufgeführt sein
Kriterien der Immobilie festlegen
Um das auf deine persönliche Bonität und Ziele abgestimmte Objekt zu finden, musst Du die Kriterien für Deine zukünftige Immobilie festlegen. Eine Kriterienliste hilft Dir effektiver zu suchen und letztendlich Deine Traumimmobilie zu finden. Dabei sparst Du nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Solltest Du ein Haus oder eine Wohnung zum Eigennutz suchen, spielen auch emotionale und Geschmackskriterien eine große Rolle. Kriterien von Immobilien als Kapitalanlage beruhen eher auf betriebswirtschaftlichen Kriterien.
Kriterien für den Immobilienkauf:
- vermietet oder leere Immobilie?
- Eigennutz oder Kapitalanlage?
- Maximaler Kaufpreis/ Investitionsvolumen?
- Minimale Brutto-Rendite?
- Welche Stadt oder welchen Standort?
- Bestand oder Neubau?
- Wie alt darf das Haus sein?
- Maximale Größe der Immobilie (Wohnfläche, Zimmeranzahl)?
- Ausstattung?
- Erbpacht, ja oder nein?
- Sozial- oder Nachbindung?
Diese Kriterien sind natürlich nur Richtwerte. Letztendlich hängt es auch von Deiner eigenen Recherche ab, in welcher Stadt oder in welchem Ort, welche Werte, Preise oder Maßstäbe gelten. Wichtig ist aber, dass Du während der Vorbereitungsphase Deine Zielsetzung und Motivation formulierst und die einzelnen Kriterien für Dich gewichtest.
Vermietet oder unvermietet kaufen?
Ist es besser eine vermietete oder eine unvermietete Immobilie zu kaufen? Wenn Du planst selbst die Immobilie zu beziehen, willst Du natürlich so schnell wie möglich Dein Haus oder Deine Wohnung beziehen, deswegen sollte die Immobilie im Falle des Eigennutzes unvermietet gekauft werden. Sollte die Immobilie zu dem Zeitpunkt trotzdem vermietet sein, kannst Du den Mietern aufgrund von Eigennutz kündigen.
Immobilien, die zu Zwecken der Kapitalanlage gekauft werden, lassen sich sowohl vermiete als auch unvermietet ohne Probleme kaufen. Kapitalanleger müssen selbst überlegen was besser zu ihnen passt.
Vermietet kaufen – Vorteile:
- kein Ärger mit Neuvermietung
- Leerstandsrisiko zu Beginn gering
- geringerer Zeitaufwand
- Verhalten des Mieters ist bekannt
Vermietet kaufen – Nachteile:
- häufig unter des aktuellen Mietpreis vermietet
- Mietverträge müssen oft übernommen werden
- evt. Renovierung nach Auszug des Mieters.
Unvermietet kaufen – Vorteile:
- Renovierungen können direkt durchgeführt werden
- Neuvermietung: Mietpreis kann neu bestimmt werden
- aktueller Mietvertrag
Unvermietet kaufen – Nachteile:
- Leerstand zu Beginn
- hoher Zeitaufwand (Renovierung, Vermietung etc.)
Minimale Brutto-Rendite
Bevor Du eine Immobilie kaufst, solltest Du Dich fragen, welche Rendite eine Objekt mindestens erwirtschaften sollte. Kapitalanlegen zielen auf einen möglichst effizienten Vermögensaufbau. Die Bruttorendite sollte in dem Fall möglichst hoch ausfallen.
Je höher die Brutto-Rendite, umso geringer ist die monatliche Eigenbelastung, also ist der positive Cashflow höher.
Die Bruttorendite hängt vom Standort und der Investmentstrategie ab und lässt sich daher schwer definieren. Di Formel zur Berechnung der Bruttorendite lautet: Netto-Jahres-Miete/ Kaufpreis x 1000 = Brutto-Rendite. Die Faktoren können sich je nach Wirtschaftslage ändern.
Netto-Jahres-Miete/ Kaufpreis x 100 = Brutto-Rendite
Wichtig: Je höher die Brutto-Rendite, umso geringer ist die monatliche Eigenbelastung, also ist der positive Cashflow höher.
Bewertung nach Baujahren: Bestand oder Neubau?
Ob Neubau- oder Bestandsimmobilie. Beide Arten haben ihre Vor- und Nachteile, die wir Dir hier zeigen wollen. Vorweg sei jedoch gesagt, dass die Entscheidung maßgeblich von Deinem persönlichen Interesse abhängt. Jedoch ist die Bestandsimmobilie, wirtschaftlich betrachtet ein besseres Investment. Tipp: Zur Sicherheit Rücklagen bilden, um unvorhersehbare Reparaturen etc. zu stemmen.
Neubauimmobilie – Vorteile:
- alles ist neu (Technik, etc.)
- geringes Risiko für Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen
- Mitbestimmung beim Innenausbau
Neubauimmobilie – Nachteile:
- höherer Kaufpreis pro Quadratmeter
- Wertverlust in den ersten Jahren
Bestandsimmobilie – Vorteile:
- Niedrigerer Kaufpreisfaktor
- weniger Eigenkapitaleinsatz
- höhere Rendite
Bestandsimmobilie – Nachteile:
- höheres Risiko für Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen
Baujahr und Zustand der Immobilie
Entscheidest Du Dich für eine Bestandsimmobilie, ist das Baujahr des Hauses von großer Bedeutung. Zwar sind ältere Gebäude im Kauf günstiger, bergen aber in der Regel viele Mängel und damit auch höhere Instandhaltungskosten, Nebenkosten etc.
Als Eigennutzer kann Du nach Deinem persönlichen Geschmack entscheiden. Als Kapitalanlegen ist es sinnvoll den Kaufpreis und die Fixkosten, Instandhaltungskosten etc. zu prüfen und gegenüberzustellen.
Tipp: Desto schlechter die Lage, umso besser sollte der Zustand sein.
Der Mythos, dass Immobilien nur 100 Jahre leben und dann nichts mehr wert sind, ist falsch. Wenn eine Immobilie ordentlich in Stand gehalten und gepflegt wird, kann diese weitaus mehr als 100 Jahre überleben.
Typische Schwachstellen, Mängel nach Baujahren
Gebäude aus bestimmten Zeiten weisen häufig ganz bestimmte Mängel oder Schwachstellen auf . Einige typische Mängel haben wir für dich nach Baujahren aufgelistet.
Bis 1900:
- Wärmedämmung unzureichend
- Schallschutz unzureichend
- Risse in tragenden Teilen
- Wasserrohe aus Blei
- Dächer ohne Dämmung
- etc.
Bis 1935:
- Bleirohre
- Kondensationsprobleme wegen dünner Außenwände
- Feuchtigkeit im Keller
- teilweise Schwammbefall
- fast alles unterdimensioniert
- etc.
Bis 1945
- verbauter Bauschutt
- Minimalismus
- schlechte Bausubstanz
- schädlingsanfällige Dächer
- Dünne Innnen- und Außenwände
- etc.
Bis 1960:
- Betontreppenhäuser
- Wärmedämmung unzureichend
- Schallschutz unzureichend
- teilweise Alufenster
- Einfachverglasung
- ungedämmte Dachstühle
- Betonschäden
- etc.
Bis 1970:
- Probleme bei Wärme- und Kältebrücken
- oft Betonsanierung nötig
- Flachdächer
- Wasserleitungsprobleme
- Teerhaltiger Parkettkleber
- etc.
Bis 1980:
- schadhafte Dachanschlüsse
- Flachdächer oft spröd
- Dämmung minimalistisch
- Reparaturbedarf zunehmend
- etc.
Bis 1990:
- Dämmung unzureichend
- etc.
Maximale Größe: Zimmer & Wohnfläche
Wie viel Wohnfläche benötigst Du? Die Wohnfläche ist abhängig von Deiner Intention. Wenn Du die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen willst, möchtest Du wahrscheinlich viel Platz, gut geschnittene Zimmer und die passende Anzahl an Zimmern haben. Aber aufgepasst, kaufe nicht unnötig mehr Fläche, als Du benötigst. Mehr Fläche bedeutet auch höhere Nebenkosten.
Als Kapitalanleger willst Du Leerstand vermeiden und eine hohe Mietrendite erzielen. Die Zimmeranzahl sollte in Relation zur Wohnungsgröße stimmen. Zu große Wohnungen sind aufgrund ihres erhöhten Mietpreises oft schwerer zu vermieten. Tipp: Wer Wohnung in A-Lage vermieten will, der kauft kleine 1-Zimmer Wohnungen. Dadurch kannst Du bei geringer Wohnfläche einen hohen Mietpreis verlangen.
Kleine, mittelgroße Wohnungen haben die geringste Leerstandsquote und erwirtschaften langfristig am meisten.
Erbpacht & Erbbaurecht
Du kannst selbstverständlich auch Grundstücke, beziehungsweise Objekte mit Erbpacht oder Erbbaurecht kaufen. In Fällen des Erbbaurechts werden Eigentumsrecht und Nutzungsrecht von einander getrennt. Der Erbbaurechtgeber stellt dem Erbbaurechtnehmer ein Grundstück zur Verfügung. Damit der Erbbaurechtnehmer das Grundstück nutzen darf, muss derjenige dem Erbbaurechtgeber eine monatliche oder jährliche Entschädigung zahlen.
Tipp: Kapitalanleger können die Kosten für das Erbbaurecht von der Steuer absetzten.
Der Vorteil, wenn Du eine Immobilie als Erbpachtnehmer kaufst, ist dass Du das Grundstück, auf dem das Objekt steht, nicht mit bezahlen musst. Der Nachteil ist wiederum, dass Du monatliche bzw. jährliche Kosten, die Erbpachtzinsen an den Erbpachtgeber zahlen musst. Auch bei der Ermittlung des Beleihungswertes des Objekts bei der Bank wirkt sich das Erbbaurecht negativ aus.
Die Finanzierung von Immobilien mit Erbbraurecht und die Verträge sind in den meisten Fällen schwieriger und komplexer. Daher hier ein Tipp:
Nur Kaufen wenn:
- mind. 30 Jahre Restlaufzeit
- Kaufpreis + fiktiver Grundstücksanteil 30% günstiger als der Markt.
Sozial- oder Nachbindung
Ähnlich wie Immobilien mit Erbbaurecht, bringen auch Häuser und Wohnungen mit Sozial- oder Nachbindung ihre Schwierigkeiten mit sich. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen eine solche Immobilie zu erwerben. Durch Sozialbindung im Wohnungsbau wird mit öffentlichen Mitteln Wohnraum geschaffen. Der Vorteil: Der verantwortliche Bauherr bekommt ein zinsgünstiges Darlehen und/oder sogar Zuschüsse. Für diese Unterstützung verpflichtet er sich den geschaffenen Wohnraum einkommensschwachen Personen bereitzustellen. Die Mietpreise pro Quadratmeter werden bei diesen Objekten mit der „Kostenmiete“ begrenzt.
Die Miete darf nach der Ablöse des Darlehens in der sogenannten Nachbindungsfrist, nur alle drei Jahre gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht werden. Die Nachbindungsfrist erstreckt sich über 10 Jahre. Danach kann die Miete angepasst werden.
Sozialbindung im Wohnungsbau:
- Marktpreise können nicht erreicht werden
- Mieten sind gedeckelt
- Wohnen mit Berechtigungsschein
Für Kapitalanleger ist eine Sozialimmobilie nur dann interessant, wenn sich die niedrigere Miete auch im Kaufpreis widerspiegelt. Dir sollte bewusst sein, dass Du die Nachbindungsphase überbrücken musst und dich langfristig orientieren musst. Der Fokus sollte hier auf den Wertezuwachs liegen. Es handelt sich um einen Anlagehorizont von etwa 10-15 Jahren.
Kaufpreis bestimmen: Maximales Investmentvolumen – Faktoren
Dein maximales Investmentvolumen hängt von persönlichen und finanziellen Faktoren ab. Die vier Faktoren, die dein maximales Investment definieren sind:
- Individuelle Bonität
- Beleihungswert
- Höhe des Eigenkapitals
- Monatliche Belastung
Dein optimaler, maximaler Kaufpreis lässt sich über folgende Formel bestimmen: Maximaler Kaufpreis = Eigenkapital x 10
Individuelle Bonität
Die Finanzierung einer Immobilie hängt von deiner persönlichen Bonität ab. Je höher deine Bonität, umso weniger Eigenkapital benötigst du. Die individuelle Bonität wird von der Bank bestimmt, indem sie die Vermögenswerte den Verbindlichkeiten gegenüberstellt und ermittelt so den positiven Vermögenswert.
Je höher deine Bonität, umso weniger Eigenkapital benötigst du.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist normalerweise 80% des Verkehrswerts. Durch ihn sichert sich die Bank, im Falle eines Kreditausfalls ab. Immobilien, die in einem schlechten Zustand sind, haben trotz guter Lage automatisch einen geringeren Beleihungswert. Der Beleihungswert wird über drei Aspekte ermittelt: Grundstückswert, Sachwert und Ertragswert.
Beim Beleihungswert werden drei Punkte berücksichtigt:
- Grundstückswert
- Sachwert
- Ertragswert
Eigenkapital ermitteln
In der Regel erwarten die Banken ein Eigenkapital von 20% des Immobilien-Kaufpreises. Je besser deine Bonität, umso geringer wird der Eigenkapitalanteil. Außerdem mindert die Höhe des Kaufpreises das geforderte Eigenkapital, wenn dieser unter dem Marktwert liegt. Im Folgenden erfährst Du noch mehr zum Thema Eigenkapital.
Monatliche Belastung
Als Bedingung des Darlehens wird auch dein monatlicher Cashflow von der Bank ermittelt. Dieser setzt sich auch der Summe aller Einnahmen abzüglich der laufenden Kosten zusammen. Grundvoraussetzung für einen Immobilienkauf ist ein positiver Cashflow.
Die monatliche Belastung sollte 40% deines Netto-Einkommens nicht übersteigen.
Beachte, dass die Zinsen bei unter 2% für 10 Jahre momentan liegen. Die Belastung der Immobilie muss auch bei späteren Neu- und Umfinanzierungen getragen werden. Neben den Zinsen kommen auch die Betriebswirtschaftskosten. Als Kapitalanalegen darfst Du außerdem unvorhersehbare Reparaturen oder Instandhaltungskosten nicht vergessen. Leg dir deshalb neben den Brutto Mieteinnahmen, Hausgeld, Zinsen und Tilgung eine Puffer von etwas 0,30 Euro bis 0,80 Euro pro Quadratmeter zurück.
Kaufpreisfaktor
Eine wichtige wirtschaftliche Kennziffer, die Du dir merken solltest ist der Kaufpreisfaktor. Er gibt Auskunft über die Höhe des Preises einer Immobilie. Um den Kaufpreisfaktor zu berechnen, musst Du den Immobilie-Kaufpreis Durch die Jahresnettomiete teilen. Fällt der Faktor hoch aus, ist die Lage gut. Fällt der Faktor niedrig aus, ist die Rendite der Immobilie besser. Damit Du ein Gefühl für den Kaufpreisfaktor bekommst, kannst Du Immobilienpreise von Online-Plattformen in verschiedenen Städten vergleichen und ausrechnen. Die Formel für den Kaufpreisfaktor lautet: Kaufpreis / Jahresnettomiete = Kaufpreisfaktor.
Je höher der Kaufpreisfaktor, umso höher die monatliche Eigenbelastung
Lass sich von dem Kaufpreisfaktor jedoch nicht zu sehr beeinflussen. Letztendlich entscheidet der Quadratmeterpreis im Vergleich zur Lage und zum Umfeld, sowie das Potenzial der Immobilie über den Kauf.
Cashflow & Liquidität
Stelle Deinen Cashflow (monatliche Einnahmen) und Deine Liquidität gegenüber. Ohne einen positiven Cashflow ist keine Finanzierung möglich. Wichtig ist, dass Du Deine Einnahmen erhöhst und deine Ausgaben reduzierst.
Marktanalyse und Besichtigungen durchführen
Bei der Vorbereitung eines Immobilienkaufs ist die Marktanalyse das A und O. Recherchiere und erkundige Dich, wie der Markt momentan aussieht und vereinbare Besichtigungstermine, um Dir ein besseres Bild zu machen. Damit Du den Markt einschätzen lernst, besichtige mind. 20 Immobilien, die ungefähr deiner Kriterienliste entsprechen.
Finanzierung: Eigenkapital
Egal ob Du eine Immobilie für den Eigennutz oder als Kapitalanalage kaufen willst, das einzusetzende Eigenkapital bildet den Grundpfeiler für dein Investment. Jede Bank verlangt ein Eigenkapital, um das Kreditfallrisiko zu mindern.
Eigennutz: So viel Eigenkapital wie möglich.
Kapitalanlage: So wenig Eigenkapital wie möglich.
Eigenkapital bei Eigennutz:
- min. 20% des Kaufpreises als Eigenkapital
- so viel Eigenkapital aufbringen wie möglich
- niedrigere Zinsen
- kleineres Darlehen = kleine monatliche Belastung
- Zinsen können nicht von der Steuer abgesetzt werden
Eigenkapital bei Kapitalanlage:
- max. 10-15% des Kaufpreises als Eigenkapital
- Zinsen für das Darlehen können zu 100% von der Steuer abgesetzt werden
- der Mieter zahlt indirekt die Zinsen
Rollierendes Eigenkapital
Wenn Du eine Immobilie kaufen willst, verlangt die Bank einen gewissen Prozentsatz an Eigenkapital. Bei einer klassischen Finanzierung wird das Eigenkapital verwendet schmälert die Finanzierungssummer. Der Nachteil jedoch, dass Dein eigesetztes Geld danach weg ist und erst wieder bei Verkauf der Immobilie zur Verfügung steht.
Tipp: Vereinbare mit der Bank eine Vollfinanzierung
Bei einer Vollfinanzierung hinterlegst Du dein Eigenkapital auf ein separates Konto, welches Du als Sicherheit abtrittst. Dann kannst Du mit der Bank vereinbaren, dass dein Eigenkapital nach Tilgung des Darlehens in Höhe des Eigenkapitals wieder freigegeben wird.
Achtung: Eigennutzer sollten eine andere Methode wählen, um das Darlehen schnell zu tilgen.
Beratungsgespräche Bank
Nachdem Du deine Unterlagen zusammen hast und eine Finanzierung im Hinterkopf hast, muss Du Dich bei einer Bank beraten lassen. Recherchiere und erkundige Dich, wie viel Eigenkapital die Banken erwarten, welche Finanzierungsarten sie bieten und welche Ansprüche die verschiedenen Banken haben. Dabei ist es wichtig, dass Du mind. drei Banken und Finanzvermittler besuchst und dich beraten lässt.
Führe mind. 3 Beratungsgespräche bei Banken
Als Immobilieneinsteiger musst Du erst einmal ein Gefühl für Finanzierungen entwickeln. Beachte hier die Sieben-Kontakt-Regel.
Die Sieben-Kontakt-Regel
„Ein Kontakt braucht mind. sieben Kontaktaufnahmen bis er reif ist.“ Das besagt die sogenannte Sieben-Kontakt-Regel. Und wie Du sicherlich schon weist, sind Kontakte in der Immobilienbranche sehr wichtig. Doch ein guter Kontakt, den man um Gefallen fragen kann, muss hart erarbeitet werden.
Tipp: Keine direkten Anfragen beim ersten Treffen. Baue erst einmal eine Beziehung zu deinem Gegenüber auf.
Weiterhin ist wichtig, sein Gegenüber kennenzulernen, ins Gespräch zu kommen und erst nach dem 7 Kontakt die Geschäftsthemen auszubauen. Dieser Prozess durchläuft grob sieben Ebenen, die auf einander aufbauen und zum gewünschten Ergebnis führen.
